Принятый закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу с 1 января 2014 года. Теперь, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, застройщику необходимо предоставить в орган Росреестра либо свидетельство о страховании, либо банковскую гарантию на сумму привлеченных денежных средств.
МЕЛКИЙ ПРОЦЕНТ
Цена страховки на первый взгляд невелика - в специально созданном под новый закон НО «Общество взаимного страхования застройщиков» она обойдется застройщику в 1-2%. Законодатели намеренно сделали так, что страхует жилье не сам дольщик, а та организация, которая продает ему квартиру.
Однако эксперты строительного рынка уверены: застройщик эти 1-2% переложит на плечи покупателя, включив в стоимость квартиры. Деньги вроде бы небольшие, если бы не одно обстоятельство - страховаться по такой ставке смогут далеко не все застройщики, а только ведущие игроки рынка.
Потому как именно они стоят во главе вновь созданного «Общества». И теперь им решать, кому из более мелких игроков жить, а кому смерти не миновать.
Небольшие застройщики рискуют попасть в число ненадежных. И у них останется два варианта: либо вовсе уходить с рынка, либо заключать коммерческий договор страхования в любой другой организации. Тарифы на такую страховку пока не определены. Однако уже сейчас ясно, что они будут выше тарифов в «Обществе взаимного страхования застройщиков».
Значит, произойдет рост цен на недвижимость. Депутаты, разработавшие закон, подобных рисков не видят. По словам Александра Хинштейна, к примеру, россияне после принятия закона валом повалят в дольщики, почувствовав свою защищенность. А отсюда рост объемов продаж и дальнейшее снижение цен на квартиры.
Правда, статистика говорит об обратном: рост спроса на рынке жилья в Москве и Подмосковье всегда приводил не к снижению цены, а к ее росту.
Кроме того, новый закон попахивает монополией. «Однако, принимая этот закон, мы с коллегами исходили из главного понимания, что этот механизм должен стать надежным заслоном на пути появления новых обманутых дольщиков», - объясняет Александр Хинштейн.
ПОРУЧЕНИЕ ПРЕЗИДЕНТА РАСТЯНУЛОСЬ НА МНОГО ЛЕТ
Ситуация с дольщиками и правда становится все более проблемной. Президент РФ еще полтора года назад обещал построить для всех обманутых дольщиков жилье к 1 января 2014 года. Однако 1 января уже наступило, а до реализации обещания президента остается... в лучшем случае пять лет.
| ЦИФРЫ На сегодняшний день в России остается еще около 800 недостроенных многоквартирных жилых домов и почти 75 тыс. семей обманутых дольщиков! Речь идет практически обо всей географии страны - о 61-м регионе. |
|---|
Принятие закона - это своего рода попытка государства переложить возможные риски на застройщика. Теперь достраивать недостроенное будет не государство, а «Общество застройщиков».
То есть новый закон аналогичен закону о банковском страховании вкладов, разница только в том, что агентство по страхованию вкладов располагает средствами из бюджета, тогда как у «Общества застройщиков» имеется только складочный капитал.
По словам председателя правления нового «общества» Александра Ручьева, в него уже вошли «50 крупнейших застройщиков, 20 подали заявку и проходят предварительную проверку».
«Полностью отсутствуют страховые посредники. По мере того как рынок будет очищаться, будем снижать тарифы, - пообещал Александр Ручьев. - Страховой случай у нас однозначный - неисполнение застройщиком своих обязательств, признанное судом, либо признание застройщика банкротом. В этом случае мы выплачиваем в течение 30 дней дольщику деньги».
Дольщик не получит денег, если «госорган решит, что надо все взять и снести». То есть страховка все-таки не на все случаи жизни.
ЧТО ТАКОЕ ОБМАНУТЫЙ ДОЛЬЩИК?
В декабре прошлого года наконец-то были приняты критерии, «что такое обманутые дольщики», говорит Александр Хинштейн. Дело в том, что всякий регион определял этих самых дольщиков по-разному - в Подмосковье, к примеру, не выплачивали компенсацию тем, кто стал жертвой двойной продажи. Теперь по новому закону критерии будут едиными по стране. Главное, чтобы договор был заключен до июня 2010-го. С этого момента начала действовать новая норма закона, которая запретила свободу договора: нельзя стало заключать предварительные договоры, осуществлять вексельные схемы, участвовать в коммандитном товариществе и так далее.
То есть рынок после 2010 года вроде бы упорядочился. Но жертвы нерадивых застройщиков остались. И что делать с такими обманутыми дольщиками, непонятно. С одной стороны, по новому закону об обманутых дольщиках они уже никакие не обманутые дольщики, а с другой - в число застрахованных с 1 января 2014 года они тоже не попадают.
С теми, кто заплатил деньги до июня 2010 года, все вроде бы ясно. Но не совсем - так, часть граждан покупали жилье, оформленное по документам как «апартаменты». Так вот по закону апартаменты не могут относиться к жилым помещениям. А так как компенсация предусмотрена только в отношении жилых помещений, то дольщикам апартаментов ожидать нечего.
Другой вопрос - количество квартир. В Москве, например, в числе обманутых дольщиков оказался гражданин, купивший в строящемся доме 35 квартир. Теперь власти Москвы его обманутым дольщиком не признают и компенсацию не выплачивают - дескать, это уже никакой не обманутый дольщик, а соинвестор!
По новому закону на одного дольщика - одна квартира, объясняет Александр Хинштейн: «А если две, то должен доказать, что покупал для детей». А если человек продал свою квартиру, чтобы купить две в новостройке для себя - в одной квартире жить, а вторую на старости лет сдавать? Это, кстати, не запрещено законом.
Так что же, получается, обманутый дольщик, вложивший деньги в две квартиры, получит только за одну.
Материал подготовила Аделаида Сигида
Фото Т. Павловой
