Недвижимость. ЖКХ
1743

Ипотека дешевеет, но… дорожает

Ипотека дешевеет, но… дорожает

После ипотечного взрыва - 2018 в первом полугодии 2019 года число сделок с привлечением кредита на покупку недвижимости резко упало. Многие заговорили о «конце ипотеки». Так ли это?

КОМБИНАЦИЯ ФАКТОРОВ

В прошлом году по суммарному объему ипотека установила исторический рекорд - 1 472 000 выданных кредитов, и на то были причины.

К середине года средняя ставка по выданным кредитам составляла всего 9,48% годовых. Народ косяком потянулся в банки. Но когда в мае-июне этого года ставка подросла до 10,28% (ряд банков предлагал ипотеку в среднем под 10,53-10,56%), рынок надавил на тормоз. Вдобавок к этому, как посчитали в риелторском агентстве «Метриум», повышение ставок совпало с ростом цен на жилье - за год 1 кв. метр в разных регионах страны подорожал на 5-10%.

Все это привело к тому, что россиянам пришлось занимать больше средств на покупку жилья: в начале этого лета банки выдавали среднестатистическому заемщику по 2,23 млн руб., в то время как год назад - 2 млн. И бритому ежику понятно, что чем больше денег занимаешь, тем дольше их придется отдавать. Если год назад ипотечники планировали рассчитаться с банком за 193 месяца, а полгода назад за 199 месяцев, то в июне 2019-го срок кредитования увеличился до 216 месяцев. Такое обременение оптимизма не добавляет: одно дело - рассчитывать на то, что расплатишься с банком за 16 лет, и совсем другое - за 18.

Неудивительно, что вся эта комбинация факторов привела к падению на рынке. В первом полугодии во всех без исключения регионах спрос на ипотеку сократился. Жители Тюменской области заняли ипотечных кредитов на 20% меньше, Татарстана - на 19%, Свердловской области - на 17%. Самое малое снижение показали ипотечные рынки Москвы (3%), Санкт-Петербурга (5%), Московской области и Краснодарского края (9%).

- Происходящее уместнее всего назвать стабилизацией, - считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. - В последние месяцы в Москве выдается меньше ипотечных кредитов, чем в то же время год назад, однако в целом показатель 8 тысяч сделок - это немало и соответствует довольно высокому уровню активности клиентов. С учетом снижения ставок по кредитам, которые анонсируют банки этим летом, я полагаю, что значительного провала спроса со стороны покупателей-заемщиков не будет.

На последнем заседании Центробанка 29 июля было объявлено о снижении ключевой ставки с 7,5 до 7,25%, а значит, уверенно можно сказать, что ипотечные ставки тоже покажут снижение и откатятся к уровню 10% (или даже 9,5%) и у рынка появится шанс стабилизироваться. Тем более скоро наступит сентябрь - самая горячая пора для покупателей квартир в новостройках, и популярность ипотеки вновь поднимется. Так считают многие аналитики и рынка недвижимости, и банковской сферы.

БОГАТЫХ СТАЛО МЕНЬШЕ, УМНЫХ – БОЛЬШЕ

Но не все эксперты настроены так оптимистично. Они уверены, что падение ипотечных займов объясняется не только повышенной ключевой ставкой и увеличением стоимости 1 кв. метра, но и элементарным отсутствием денег у населения.

Уровень бедности в России с начала этого года резко вырос - 20,9 млн граждан не живут, а существуют в зоне официальной нищеты с доходами ниже прожиточного минимума, и этот факт пришлось признать даже Росстату. О какой ипотеке может идти речь, когда столько людей еле-еле сводят концы с концами.

Если смотреть правде в глаза, надо признать: снижение ипотечной ставки аж два раза за год - это условность. Банки свое наверстают так же, как они это делают с потребительскими кредитами, то есть либо навяжут страховку, либо повысят по ней ставки. Не хочешь платить страховку по нашим ценам? Пожалуйста! Но тогда и ставка по ипотеке будет выше - принцип ловкий и нечестный, как и с потребительскими кредитами. Скрытое подорожание ипотеки идет и через застройщиков: раньше у них можно было дешево купить квартиру на стадии котлована, а теперь с эскроу-счетами они могут подождать и полгода, зато потом продать дороже.

Аналитики также уверены, что еще один немаловажный фактор будет играть против ипотеки и уже играет. Речь о переходе на строительство жилья по эскроу-счетам.

Новые правила закона о долевом строительстве начали работать с июля этого года, они предписывают дольщикам вносить оплату выбранной квартиры на эскроу-счет в банке, а не напрямую застройщику. Пока тот не введет дом в эксплуатацию, деньги хранятся на эскроу-счетах.

Благодаря такой системе нечестные строители не смогут украсть деньги и оставить людей без жилья. Однако, защищая интересы дольщиков, эскроу-счета создают ряд других проблем.

Лишенный реальных денег дольщиков девелопер теперь вынужден идти за кредитом на строительство в банк, в котором открыты эскроу-счета. Тот на выданный заем начисляет проценты. Застройщик, как нетрудно догадаться, отражает их в цене 1 кв. метров.

В Москве 25% проектов столичных новостроек уже перешли на новую модель, и - ну надо же! - жилье там оказалось дороже аналогичных объектов, возводимых по старым правилам. «Наценка за реформу» составляет минимум 10%, а средняя стоимость квартиры, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн руб., тогда как в новостройках, реализуемых по-старому, объект продается за 9,8 млн руб. В пределах МКАД разница в цене может достигать 14%.

- Рынок ипотеки весной и летом просел в том числе из-за того, что кто-то из будущих ипотечников занял выжидательную позицию, не понимая, как будет работать схема эскроу-счетов, а кто-то отложил покупку до введения системы, чтобы застраховаться на 10 млн рублей, так как в пределах этой суммы покупатель жилья получит возмещение даже в случае банкротства застройщика, - говорит старший директор рейтингового агентства Fitch Александр Данилов.

В общем, вряд ли при нынешнем уровне жизни россияне начнут массово скупать выросшую по стоимости на 10% недвижимость, даже если им дадут кредит под 9-8% годовых. Впрочем, вряд ли это свидетельствует о полном конце ипотеки, но повторить рекорд 2018 года ей точно уже не удастся.

Елена Хакимова.

Фото: FOTOLIA

Оставайтесь с нами! Подпишитесь на наши каналы и получайте актуальные и проверенные новости.

Комментарии (2)

© 2019. Сетевое издание «Мир Новостей». Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций.Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-58901 от 05.08.2014 г.

Свободное использование в Интернет-пространстве текстов, фото и видеоматериалов, опубликованных на этом сайте, допускается при условии обязательного размещения гиперссылки на источник публикации mirnov.ru.

Мы используем файлы «cookie» для функционирования сайта. Если Вас это не устраивает, пожалуйста, покиньте сайт. Политика конфиденциальности

16+
Top.Mail.Ru