Планируете продать квартиру с долей ребенка в ней?
Тогда позаботьтесь о приобретении ему в собственность жилплощади, равной доле продаваемой. А кроме того, заручитесь разрешением на эту сделку органов опеки. В противном случае от этой голубой мечты вам придется отказаться.
У ОПЕКИ СВОЯ ЗАБОТА
На сегодняшний день контроль за недвижимым имуществом, где собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний, осуществляют органы опеки.
По словам юриста столичного агентства недвижимости Ольги Клочковой, для продажи квартиры с долей ребенка в собственности именно в этих государственных структурах необходимо получить распоряжение, разрешающее сделку. В противном случае Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по договору.
Основным условием для продажи такой квартиры является приобретение в собственность ребенка другой недвижимости. Она прежде всего не может быть меньше продаваемой. При этом учитываются как общая площадь обоих объектов, так и их кадастровая стоимость.
При подаче заявления очень важно правильно рассчитать долю, которая будет приобретаться на имя несовершеннолетнего. Например, продается комната в коммунальной квартире в центре Москвы, где ребенку принадлежит 1/4 доли в праве. Вместо продаваемой комнаты приобретается двухкомнатная квартира в Новой Москве. По площади двухкомнатная квартира, естественно, больше продаваемой комнаты в коммуналке, и родители могут решить, что ребенку достаточно выделить 1/4 доли в новой «двушке».
Однако кадастровая стоимость всей квартиры может быть ниже кадастровой стоимости комнаты в коммуналке, и ребенку на основании этого придется выделять большую долю, например 1/3.
Для подачи заявления в органы опеки необходимо присутствие и подписи обоих родителей, даже если они в разводе, исключения составляют лишенные родительских прав. Также необходимо предоставить основной пакет документов, запрашиваемых опекой по обоим объектам.
По результатам рассмотрения заявления органы опеки выдают распоряжение, в соответствии с которым разрешают продажу недвижимости, где несовершеннолетний является собственником всего объекта или доли, при условии приобретения на его имя другой недвижимости (либо доли), указанной в поданном в опеку заявлении. Таким образом, средний срок согласования сделки - от трех недель до двух месяцев.
Сделка по продаже и покупке либо происходит одновременно (документы по обоим объектам сдаются на регистрацию совместно с оригиналом распоряжения органов опеки) и регистрация перехода права производится в один день, либо сначала происходит продажа, а в дальнейшем - покупка. Здесь все зависит от ситуации, от того, что родители указали в заявлении, и, главное, от содержания распоряжения. Если органы опеки разрешают продажу с одновременным приобретением нового жилья, то продажа и покупка происходят в один день. Если же в разрешении опеки указано, что разрешена продажа с последующим приобретением другой квартиры, то сделку можно разрывать.
ЖИЛЬЕ НА ВЫРОСТ
Один из самых частых вопросов - возможно ли приобретение на имя ребенка квартиры в новостройке? На практике такие распоряжения опека дает.
«Действительно, многие хотят жить в новом, только построенном доме, да и цены на этапе строительства более привлекательные, чем после ввода дома в эксплуатацию. Но необходимо иметь в виду, что приобретение квартиры в новостройке на имя ребенка возможно только при условии, что покупка оформляется договором участия в долевом строительстве (по Федеральному закону №214-ФЗ), регистрируемом в Росреестре, сроки сдачи дома не должны превышать 6-10 месяцев с момента получения распоряжения опеки, застройщик должен быть надежным и, конечно, родители должны обеспечить ребенка до момента оформления права собственности в новостройке жильем и регистрацией по месту жительства (а с ней и всеми социальными льготами), то есть, другими словами, нужно до окончания строительства и оформления квартиры в собственность где-то прописать несовершеннолетнего», - уточняет директор агентства недвижимости Александр Илюхин.
Специалист предупреждает, что такие сделки необходимо нотариально удостоверять. При этом нотариальному удостоверению подлежит только договор, в соответствии с которым отчуждается недвижимость несовершеннолетнего.
Максим Кириллов.
Фото Pixabay.com
