Сегодня 19 июля 2018 г., четверг, 10:45USD 62.90 +0.4654EUR 73.13 -0.1082
Новости экономики и финансов

Долевое строительство: мифы и правда

24 февраля 2016
hits 3328

Покупка жилья - для россиян вопрос самый острый. Обзавестись недвижимостью можно, если принять участие в долевом строительстве дома. Проще говоря, стать дольщиком. Сегодня это слово у многих справедливо вызывает страх, ведь современная Россия знает немало примеров того, как недобросовестные застройщики кидали дольщиков, оставляя их и без денег, и без квартир. Сегодня «МН» вместе с юристом компании «Абонент Консалт» Владимиром Скоковым развеивают некоторые мифы 214-ФЗ, который в 2004 году позволил гражданам участвовать в долевом строительстве. Этот закон до сих пор является основным, когда речь заходит о покупке квартиры, цена которой может быть ниже за счет возможности ее приобретения «на этапе котлована».

МИФ № 1.Я купил квартиру, подписав договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

К сожалению, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» прочитали в лучшем случае застройщики и юристы, занимающиеся вопросами недвижимости. Дольщики в большинстве своем знают лишь указание на рекламных брошюрах «214-ФЗ». А видя эти пять знаков, думают, что защищены от любых неприятностей. Это не так. Фразой «купите квартиру по ДДУ» в свои сети обычно заманивают риелторы и продавцы в офисах продаж застройщиков. Но ДДУ - это, по сути, инструмент инвестирования, но никак не способ купли-продажи жилья. Подписывая договор долевого участия в строительстве, человек вкладывает деньги в инвестиционный проект, который, возможно, но не факт, даст возврат вложений и добавленную прибыль в виде разницы стоимости квартиры на этапе строительства и завершенной новостройки. Очевидно, что любые инвестиции помимо прибыли сулят и риски. Дольщик рискует своими деньгами, а иногда и заемными, взятыми в ипотеку. Самый очевидный риск - дом никогда не будет достроен, застройщик обанкротится, а нового застройщика найти не удастся.

МИФ № 2. Раз дом еще не построен, любой договор является ДДУ.

Договор долевого участия в строительстве должен отвечать признакам, указанным в законе о ДДУ. Более того, привлекая деньги на строительство многоквартирных домов, застройщик обязан застраховать свою ответственность. Довольно часто можно встретить предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные контракты, расписки, вексели и прочие бумаги, которые никакого отношения к ДДУ не имеют. Нечистые на руку застройщики прибегают к подобным уловкам, чтобы потом извлечь из этого выгоду. Хотя формально сами по себе предварительные договоры купли-продажи не противоречат закону, а значит, не являются формой мошенничества, по факту все эти околодэдэушные схемы нужны лишь для того, чтобы с наименьшими потерями одурачить инвесторов.

МИФ № 3. Подписывая договор в офисе застройщика, я имею дело с его фирмой, даже если речь идет об уступке права по ДДУ.

Порой можно встретить схему привлечения денег на строительство через так называемую уступку права (или цессию). Схема предполагает, что застройщик подписывает ДДУ с какой-нибудь компанией (чаще всего имеющей офшорные корни), а уже компания уступает дольщику свои права, приобретенные по договору с застройщиком. Получается следующая цепочка: застройщик - прослойка - дольщик. Юридически такая схема не запрещена. Но подвох заключается в следующем: компания-прослойка заплатила застройщику меньше денег за будущую квартиру, чем заплатил ей дольщик. Это значит, что у застройщика, скорее всего, не хватит денег на завершение строительства. Когда имеющиеся средства закончатся, застройщик обанкротится. Такая схема позволяет застройщикам упрощенным путем вывести деньги из проекта, так как фирма-прослойка может распоряжаться деньгами как хочет, поскольку не является застройщиком. Кстати, по практике такие схемы не признаются правоохранительными органами как мошенничество и возбудить уголовное дело по такой схеме практически нереально.

МИФ № 4. Главное, получить квартиру.

Когда у застройщика начинаются проблемы со сроками строительства, дольщики начинают массово признавать право собственности через суд. Кстати, о проблемах застройщика. Финансирование строительства многоквартирного дома происходит поэтапно. Вложились вы с товарищем в проект - на фундамент хватит, вложились следующие люди - первый этаж готов и т.д. Естественно, когда в стране экономический кризис, привлечь нужное количество средств на строительство всего дома почти невозможно. Застройщики кредитуются в банках, которые в кризис не слишком дружелюбно настроены к должникам. Соответственно риск заморозки стройки и банкротства застройщика сегодня как никогда высок. Отношение дольщиков к ДДУ как к покупке жилья заставляет их идти до конца и требовать от застройщика именно передачи квартиры. На деле же подобные требования не могут кардинально изменить ситуацию, так как на одних требованиях дом не построишь. Выходит, после банкротства остаются сотни дольщиков с решениями судов о признании права собственности на «квартиры», состоящие в лучшем случае из груды строительных материалов. Вывод: если у застройщика появляются подозрительные симптомы, как можно скорее продавайте права требования по ДДУ новому дольщику по самой уступке права. Да, придется потерять в цене, но это лучше, чем вообще остаться ни с чем. Не нужно пытаться расторгнуть ДДУ через суд с требованием возврата денег - у застройщика их уже нет. Более того, таким образом вы лишь приближаете момент его банкротства.

Подготовила Елена Хакимова

Фото ТАСС/М. Метцель

  • В ТЕМУ

В июле 2015 года вступил в силу Федеральный закон № 236-ФЗ с обновленными требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика. Как это отразится на покупателях и стоимости квартир?

Чтобы застройщик мог привлечь деньги на завершение строительства дома и не обанкротиться, ему нужно поднимать продажи. При высоких ценах этого не сделать. Люди просто не придут за квартирами. Июльские поправки уже заставили строителей увеличить себестоимость строительства, отказавшись от части прибыли и сократив планы строительства ради того, чтобы сохранить относительно приемлемые цены на квартиры для дольщиков. Цена на новостройку должна вписываться в условия рынка, какие бы законы ни принимались наверху.

Ходят разговоры о том, что с 2020 года долевое строительство вообще отменят. Если это случится, чего ждать рядовому потребителю?

Если подобная инициатива действительно перерастет в отмену долевого участия в строительстве, то мы неизбежно столкнемся с двумя вещами. Во-первых, строительный рынок покинет целый сегмент застройщиков средней руки, привлекающих значительные средства по закону №214-ФЗ. Во-вторых, стоимость жилья в новостройках значительно вырастет, поскольку оставшимся в отрасли игрокам придется финансировать строительство из собственных оборотных средств либо привлекать кредиты, ставки по которым невероятно высоки уже сейчас.

 

Просмотров: 3328
Поделиться
Подписывайтесь на наш канал в Telegram! Чтобы подписаться на канал «Мир Новостей» в Telegram, достаточно пройти по ссылке https://t.me/mirnov с любого устройства, на котором установлен мессенджер, и присоединиться при помощи кнопки Join внизу экрана.

Оставайтесь с нами. Подпишитесь на канал в Яндекс.Новости и получайте актуальные и проверенные новости.

Добавить в «Мои источники» на Яндекс.Новости



Комментарии (0)

Добавить комментарий

Содержание комментариев на опубликованные материалы является мнением лиц, их написавших, и может не совпадать с мнением редакции. MIRNOV.RU не несет ответственности за содержание комментариев и оставляет за собой право удаления любого комментария без объяснения причин.

Популярное
Врач раскрыла причину массового ожирения среди россиян
Врач-диетолог, основатель одной из столичных клиник Лидия Ионова, прокомментировала результаты исследования Росстата, согласно которым 40% трудоспособного населения РФ от 19 до 60 лет страдают от избыточного веса.
14 июля 2018
В Госдуме выработали позицию по пенсионной реформе
Фракции нижней палаты парламента выработали собственную позицию по пенсионной реформе. «Единороссы» готовы принять правительственный законопроект, ЛДПР и «Справедливая Россия» будут голосовать против, а КПРФ зарегистрировало альтернативный законопроект.
16 июля 2018
Нетрезвый Юнкер едва не упал на Петра Порошенко
В прессе и соцсетях активно обсуждают видеоролик, главными героями которого стали едва стоящий на ногах глава Еврокомиссии Жан-Клод Юнкер и президент Украины Пётр Порошенко. Шатающийся Юнкер мог бы упасть на украинского лидера, если бы его вовремя не подхватили.
13 июля 2018
Генсек НАТО рассказал, как закончить конфликт в Украине
Генеральный секретарь Североатлантического альянса Йенс Столтенберг рассказал, что необходимо для завершения конфликта в Украине. По его словам, ключ к миру – чёткое следование Минским соглашениям.
12 июля 2018
Трамп рассказал, почему испортились отношения между Россией и США
В преддверии встречи с Владимиром Путиным Дональд Трамп назвал в своём Твиттере виновного в плохих отношениях между США и Россией. По мнению американского президента, им стала многолетняя «тупость» Вашингтона.
16 июля 2018
Французы закончили праздновать победу на ЧМ смертями и массовыми беспорядками
Вчера футбольная сборная Франции впервые за двадцать лет стала чемпионом мира. Данное событие стало причиной массовых гуляний, которые в итоге перетекли в беспорядки.
16 июля 2018
Загрузка...