Московская пенсионерка благодаря справке об инвалидности по психическому заболеванию несколько раз продавала и возвращала свою недвижимость. То же самое происходит и с пенсионерами, которые стали жертвами мошенников и продали свое жилье, а потом вернули собственность по суду.
65-летняя москвичка вернулась к себе в квартиру в районе Зюзино спустя шесть лет после продажи недвижимости. Женщина, страдающая умственной отсталостью, заявила в суде, что не осознавала своих действий при заключении сделки. За это время новый владелец успел вложить в ремонт квартиры около миллиона рублей. Кассационную жалобу суд рассматривать не стал - справка о психическом заболевании старушки все перевесила.
История получилась странной и запутанной. Соседи утверждают, что это далеко не первая продажа квартиры пенсионеркой. И каждый раз благодаря справке об инвалидности по психическому заболеванию недвижимость к ней возвращается. Самое удивительное, такие истории приняли в России массовый характер. Покупатели уже боятся приобретать квартиры у пенсионеров.
«К сожалению, часто имущество пенсионеров становится частью мошеннических схем, целью которых является незаконное получение денежных средств от продажи недвижимости. При этом пожилые люди могут стать как потерпевшими от преступных посягательств, так и соучастниками уголовных преступлений», - говорит юрист Дмитрий Григорян.
Главная проблема для покупателей - если суд примет решение вернуть квартиру прежнему владельцу, получить обратно деньги в полном объеме практически невозможно.
Есть и другая схема. Суть ее в том, что продавец квартиры спустя время отсуживает ее у покупателя, заявляя в суде о том, что находился под влиянием мошенников в процессе сделки. Суды встают на сторону продавцов, а покупатели остаются без квартиры и денег. Одни и те же квартиры могут продаваться по кругу многократно.
Обманутым остается чаще всего именно покупатель, который в случае такой схемы не может даже стать потерпевшим по статье 159 Уголовного кодекса о мошенничестве. Он не является стороной договоренности между жертвой и мошенником и никоим образом не может узнать, что владелец продает квартиру из-за того, что кто-то из жуликов работает с ним, шантажирует, запугивает и требует денег.
Свежий пример такой аферы произошел в подмосковном Монино. Семья военнослужащего оформила четырехкомнатную квартиру площадью 91 квадратный метр за 10,5 миллиона рублей по субсидии Министерства обороны, но вскоре потеряла и жилье, и деньги. 68-летний продавец настоял на расчете в наличных деньгах, объяснив, что не хочет светить крупную сумму на банковских счетах. После сделки пенсионер сразу подал иск в суд, заявив, что стал жертвой мошенников и передал им все полученные средства. Покупатели ответили встречным иском к чиновникам с требованием признать их добросовестными приобретателями. Отметили в иске, что объект недвижимости прошел полную юридическую проверку. Спустя год суд удержал жилье и постановил вернуть квартиру пенсионеру. Основанием стало заключение медицинской экспертизы - в день подписания договора пенсионер, по квалификации врачей, не осознавал значения своих действий…
Основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает аналогичные ситуации фактически мошенническими действиями. Случаи, когда продавцы через годы после сделки отсуживают проданные квартиры, ссылаясь на свою недееспособность или влияние мошенников, в последнее время участились.
Ситуация дошла до того, что ею занялась Госдума. Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко объяснил суть проблемы. Если недееспособность продавца зафиксирована судом, информация об этом есть в ЕГРН, то покупатель может ее проверить. Однако если человек состоит на учете по неврологическому или психическому заболеванию, а вот суду об этом неизвестно, узнать об этом можно только через нотариуса. Большинство покупателей даже не подозревает о таких возможностях.
Депутаты изучают вариант включения в обязательный пакет документов для сделок с недвижимостью справок о дееспособности продавца квартиры. По мнению Аксененко, наличие таких документов существенно усложнит дальнейшее оспаривание сделок.
А пока риелторы советуют покупателям недвижимости: если квартира переходила от владельца к владельцу несколько раз за короткий период — это тревожный сигнал.
При сделках с людьми пожилого возраста нет ничего зазорного в том, чтобы запросить справку о дееспособности в психоневрологическом диспансере. В последнее время снижен возраст, при котором такая справка обязательна при подготовке объекта к продаже, - с 65 до 45 лет. Это позволяет нивелировать риски, связанные с признанием продавцов недееспособным в будущем.
Третий важный момент - любая передача денежных средств должна быть документально зафиксирована. Самый надежный вариант - использование существующих сервисов безопасных расчетов, где фиксируется сам факт передачи денег от покупателя продавцу. Если в процессе сделки были использованы расписки о получении денежных средств, лучше их сохранить. Даже через шесть лет эти документы могут стать решающими доказательствами в суде.
Для того чтобы обезопасить себя и свое приобретение от судебных исков и потери денег, эксперты по недвижимости советуют:
Привлечь нотариуса. Совершение сделки в нотариальной форме - один из самых надежных способов защиты. Нотариус обязан проверить дееспособность продавца и зафиксировать его состояние в момент подписания договора, что служит сильным доказательством в суде. Получить справки. Попросить продавца предоставить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Хотя отсутствие регистрации в диспансере не гарантирует дееспособность, наличие таких справок - дополнительный аргумент в пользу добросовестности покупателя. Оформить титульное страхование. Это специальный вид страхования, который защищает право собственности покупателя. Если суд признает сделку недействительной, страховая компания возместит покупателю финансовые потери. Провести освидетельствование. В особо рискованных случаях можно попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование прямо перед сделкой. В результате покупатель получит официальное заключение врача-психиатра.Олег Павлов
Фото: LEGION-MEDIA