Дорогая редакция, хочу с вами посоветоваться. Дети разъехались, остался я один в трехкомнатной квартире, многовато для меня. Решил продать ее и купить поменьше. А что делать, с чего начать, чтобы не попасть впросак, не знаю.
Виктор Кузнецов, г. Москва.
Уважаемый Виктор Петрович, действительно, перед вами стоит задачка не из простых. Ведь вы хотите и деньги получить сполна, и всяких недоразумений, а тем более рисков, избежать. Возможно ли такое? Вполне!
ПАСПОРТА И СПРАВКИ
Начните дело с ревизии всех имеющихся документов. Все ли здесь прозрачно, законно и оформлено должным образом? Обратите внимание на правильную регистрацию ваших прав, чем они подтверждаются. Это важно.
Для совершения сделки потребуются паспорта и личное присутствие всех собственников недвижимости. Конечно, закон допускает проведение сделок по доверенности, но надо иметь в виду, что мало кто на это соглашается. Причина в том, что сделку по доверенности всегда есть возможность опротестовать и расторгнуть. А это серьезный риск для покупателя.
Есть ряд справок, которые необязательно заказывать заранее, так как они имеют ограниченный срок годности. А вот выписки из домовой книги и Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), документы БТИ (поэтажный план и экспликацию) стоит заказать заблаговременно, их будут готовить довольно долго.
ПРАВИЛЬНАЯ ЦЕНА
После того как разобрались с документами, переходим к важнейшему этапу - определение цены объекта. Сделать это лишь на первый взгляд легко и просто. Но собственники недвижимости часто совершают одну и ту же ошибку: ставят цену побольше, с запасом на торг и скидки, и ждут своего «уникального» покупателя.
Но, увы, таких чудес не бывает. Сейчас избыток самых разных объектов, и покупатель, ограниченный в средствах, считает каждый рубль. Вот почему, завысив цену, продавец лишь теряет время, а также деньги, потому что недвижимость сегодня дешевеет в среднем на 1% в месяц. Так что очень важно правильно определить стартовую цену.
Лучший способ для этого - обзвонить аналогичные объекты в районе и сравнить их со своим вариантом. Отдельные квартиры лучше посетить лично, посмотреть, как давно хозяева начали их продавать, и только после этого назначать свою цену.
ДВИГАТЕЛЬ ТОРГОВЛИ
Определив цену, готовим рекламу. Для этого прежде всего надо сделать качественные фото. И тут без генеральной уборки не обойтись. Надо избавиться от всего лишнего, а при необходимости сделать даже мелкий ремонт: подклеить отстающие обои, поменять треснувшее стекло. Попробуйте максимально обезличить квартиру - убрать фотографии, сувениры, - для того чтобы потенциальный покупатель мог легче ассоциировать ее с собой, любимым.
Людей и животных в кадре быть не должно, все дверцы закрыты, освещение в помещениях включено. Не пожалейте денег и давайте только платные, выделенные цветом объявления. Ваша квартира на сайтах должна быть всегда наверху, иметь хорошие фото и грамотное описание. Только так у вас есть шанс быть замеченным.
Хорошо также известить о продаже соседей в своем доме и близлежащих домах, а это можно сделать с помощью объявлений на специализированных досках в подъездах.
ДОЖИВЕМ ДО АВАНСА
К приходу гостей надо хорошенько подготовиться. В целях безопасности рекомендуем убрать подальше дорогие вещи и украшения, а также на время продажи квартиры купить специальный телефонный номер.
Если все сделано правильно, вам начнут звонить. Все звонки надо принимать, вести журнал, записывать имена звонивших, составить график по просмотрам квартиры. Планируйте показы квартиры на то время суток, когда она будет смотреться наиболее выигрышно. Продумайте меры безопасности, чтобы не оставаться один на один с незнакомыми людьми. Пусть в это время вас кто-либо подстрахует, однако и лишних людей в квартире быть не должно. Не спешите снижать цену во время торгов. На настойчивые просьбы смотрящих дать максимально низкую цену вежливо отвечайте: «Предложите, пожалуйста, вашу».
Если и здесь вы все сделали правильно, то результат не заставит себя долго ждать. А через несколько недель наступит ответственный момент - принятие аванса. Это когда наконец-то нашелся ваш покупатель.
Как правило, сегодня аванс составляет от 50 до 100 тысяч рублей. Принимая эти деньги, надо оформить авансовое соглашение, в котором следует указать цену, по которой будет проведена сделка, точную дату и место. Именно на авансе согласовывается пакет документов для конкретного покупателя применимо к его ситуации.
Проверяйте деньги и паспорта вносящих, грамотно составьте и подпишите авансовое соглашение. Пропишите сроки освобождения квартиры, опишите все, что оставляете новым хозяевам, срок выписки и физического освобождения квартиры. Оплатите услуги ЖКХ и возьмите справку об отсутствии задолженности.
Также, если вам более 60 лет, скорее всего, будет необходимо посетить наркологический и психоневрологический диспансеры и взять там справки о том, что у вас нет противопоказаний для сделок с недвижимостью. Для людей, приобретавших квартиру в браке, необходимо оформить нотариальное согласие супруга на продажу.
ДЕНЬ СДЕЛКИ
Здесь важно не забывать о безопасности. Если расчет будет наличными, через банковскую ячейку, нужно предусмотреть пересчет и проверку денежных купюр. Лучше доверить это профессионалам - работникам банка. Нужно прописать и проверить формулировки условий доступа к сейфовой ячейке после совершения сделки. Определите, у кого будет храниться ключ во время регистрации и когда он будет передан.
Если расчет предусмотрен в безналичной форме, то надо внимательно проверить банковские реквизиты продавца и условия его доступа к счету, а также стоимость обналички или перевода в другой банк, так как эти условия у всех банков разные.
Внимание! Непосредственно перед сделкой паспорта собственников на выписку не сдавайте, так как их забирают на неделю, а то и полторы, и в этот период сделка будет невозможна. После подписания договора купли-продажи вы спокойно сможете сняться с регистрационного учета в любое время.
И вот настал торжественный момент - день сделки, когда подписывается договор купли-продажи. Он может быть, как нотариальный, так и в простой письменной форме. Потом подписанный договор сдается в регистрационную палату. Это можно сделать через МФЦ, нотариуса или независимых регистраторов.
После регистрации договора в регистрационной палате, которая занимает от 3 до 7 дней, стороны обмениваются расписками и ключами, после чего покупатель становится счастливым обладателем недвижимости, а продавец - денег за нее. Заключительный этап сделки - фактическая передача объекта новым собственникам и подписание актов приема-передачи жилья.
Владимир Шестов.
Фото: ADOBESTOCK.
