Квартира-бумеранг: деньги отдаете, но ничего не получаете

65-летняя москвичка вернулась к себе в квартиру в районе Зюзино спустя шесть лет после продажи недвижимости. Женщина, страдающая умственной отсталостью, заявила в суде, что не осознавала своих действий при заключении сделки. За это время новый владелец успел вложить в ремонт квартиры около миллиона рублей. Кассационную жалобу суд рассматривать не стал - справка о психическом заболевании старушки все перевесила.

История получилась странной и запутанной. Соседи утверждают, что это далеко не первая продажа квартиры пенсионеркой. И каждый раз благодаря справке об инвалидности по психическому заболеванию недвижимость к ней возвращается. Самое удивительное, такие истории приняли в России массовый характер. Покупатели уже боятся приобретать квартиры у пенсионеров.

МОШЕННИЧЕСКАЯ КАРУСЕЛЬ

«К сожалению, часто имущество пенсионеров становится частью мошеннических схем, целью которых является незаконное получение денежных средств от продажи недвижимости. При этом пожилые люди могут стать как потерпевшими от преступных посягательств, так и соучастниками уголовных преступлений», - говорит юрист Дмитрий Григорян.

Главная проблема для покупателей - если суд примет решение вернуть квартиру прежнему владельцу, получить обратно деньги в полном объеме практически невозможно.

Есть и другая схема. Суть ее в том, что продавец квартиры спустя время отсуживает ее у покупателя, заявляя в суде о том, что находился под влиянием мошенников в процессе сделки. Суды встают на сторону продавцов, а покупатели остаются без квартиры и денег. Одни и те же квартиры могут продаваться по кругу многократно.

Обманутым остается чаще всего именно покупатель, который в случае такой схемы не может даже стать потерпевшим по статье 159 Уголовного кодекса о мошенничестве. Он не является стороной договоренности между жертвой и мошенником и никоим образом не может узнать, что владелец продает квартиру из-за того, что кто-то из жуликов работает с ним, шантажирует, запугивает и требует денег.

Свежий пример такой аферы произошел в подмосковном Монино. Семья военнослужащего оформила четырехкомнатную квартиру площадью 91 квадратный метр за 10,5 миллиона рублей по субсидии Министерства обороны, но вскоре потеряла и жилье, и деньги. 68-летний продавец настоял на расчете в наличных деньгах, объяснив, что не хочет светить крупную сумму на банковских счетах. После сделки пенсионер сразу подал иск в суд, заявив, что стал жертвой мошенников и передал им все полученные средства. Покупатели ответили встречным иском к чиновникам с требованием признать их добросовестными приобретателями. Отметили в иске, что объект недвижимости прошел полную юридическую проверку. Спустя год суд удержал жилье и постановил вернуть квартиру пенсионеру. Основанием стало заключение медицинской экспертизы - в день подписания договора пенсионер, по квалификации врачей, не осознавал значения своих действий…

КАК НЕ СТАТЬ ЖЕРТВОЙ КВАРТИРНОЙ АФЕРЫ

Основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает аналогичные ситуации фактически мошенническими действиями. Случаи, когда продавцы через годы после сделки отсуживают проданные квартиры, ссылаясь на свою недее­способность или влияние мошенников, в последнее время участились.

Ситуация дошла до того, что ею занялась Госдума. Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко объяснил суть проблемы. Если недееспособность продавца зафиксирована судом, информация об этом есть в ЕГРН, то покупатель может ее проверить. Однако если человек состоит на учете по неврологическому или психическому заболеванию, а вот суду об этом неизвестно, узнать об этом можно только через нотариуса. Большинство покупателей даже не подозревает о таких возможностях.

Депутаты изучают вариант включения в обязательный пакет документов для сделок с недвижимостью справок о дее­способности продавца квартиры. По мнению Аксененко, наличие таких документов существенно усложнит дальнейшее оспаривание сделок.

А пока риелторы советуют покупателям недвижимости: если квартира переходила от владельца к владельцу несколько раз за короткий период — это тревожный сигнал.

При сделках с людьми пожилого возраста нет ничего зазорного в том, чтобы запросить справку о дееспособности в психоневрологическом диспансере. В последнее время снижен возраст, при котором такая справка обязательна при подготовке объекта к продаже, - с 65 до 45 лет. Это позволяет нивелировать риски, связанные с признанием продавцов недее­способным в будущем.

Третий важный момент - любая передача денежных средств должна быть документально зафиксирована. Самый надежный вариант - использование существующих сервисов безопасных расчетов, где фиксируется сам факт передачи денег от покупателя продавцу. Если в процессе сделки были использованы расписки о получении денежных средств, лучше их сохранить. Даже через шесть лет эти документы могут стать решающими доказательствами в суде.

СОВЕТЫ «МН»

Для того чтобы обезопасить себя и свое приобретение от судебных исков и потери денег, эксперты по недвижимости советуют:

• Привлечь нотариуса. Совершение сделки в нотариальной форме - один из самых надежных способов защиты. Нотариус обязан проверить дееспособность продавца и зафиксировать его состояние в момент подписания договора, что служит сильным доказательством в суде.
• Получить справки. Попросить продавца предоставить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Хотя отсутствие регистрации в диспансере не гарантирует дееспособность, наличие таких справок - дополнительный аргумент в пользу добросовестности покупателя.
• Оформить титульное страхование. Это специальный вид страхования, который защищает право собственности покупателя. Если суд признает сделку недействительной, страховая компания возместит покупателю финансовые потери.
• Провести освидетельствование. В особо рискованных случаях можно попросить продавца пройти психиатрическое освидетельствование прямо перед сделкой. В результате покупатель получит официальное заключение врача-психиатра.

Олег Павлов

Фото: LEGION-MEDIA