Реальные цены на недвижимость падают, при этом кадастровая стоимость остается прежней, а налог с продаж, начиная с 2016 года, рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости.
Александр С. купил дачу в Раменском районе Подмосковья в 2016 году за 3,5 млн, а в 2018-м решил избавиться от недвижимости: «Большой дом нужно было достраивать и отделывать. Когда я его покупал, деньги еще были, мы собирались жить с семьей на даче с мая по октябрь, поэтому и денег было не жалко».
В 2018 году финансовые возможности семьи изменились. «В 2012 году мы купили квартиру в новостройке, потом стройка была заморожена, в 2018 году квартиру достроили, надо было делать ремонт. Нам пришлось выбирать - либо продавать квартиру и достраивать дачу, либо продавать дачу и отделывать квартиру», - рассказывает Александр С.
Так как квартира покупалась как единственное жилье, решили продавать дачу. Вначале ее выставили на продажу за 3,5 млн, затем цену начали снижать. В итоге продать недостроенный дом с участком пришлось за 1 млн рублей, из которых 100 тыс. взяли себе риелторы.
«Если честно, плакали, когда продавали, - признается Александр. - Такие планы на этот дом возлагали! Нам все соседи завидовали, когда мы его купили, говорили: у вас не дом, а настоящий дворец!»
Странные события начали происходить в начале 2019 года. Из налоговой пришло извещение, что Александр С. должен заплатить налог с продажи - ни много ни мало 455 тыс. рублей! То есть налог составил половину того, что семья смогла выручить за дом.
«Я начал разбираться, - продолжает Александр. - Выяснилось, что дом еще до того, как мы его купили, был поставлен прежним хозяином на кадастровый учет, и оценщики оценили его в 5 миллионов».
На тот момент стоимость дома примерно соответствовала кадастровой оценке. После кризиса прежний хозяин был счастлив, что избавился от недвижимости за 3,5 млн. Теперь реальная продажная цена упала до миллиона.
Так почему же налоги остались прежними?
«Федеральным законом №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» с 1 января 2016 года налог с продажи имущества рассчитывается исходя из суммы в договоре только в том случае, если эта сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости. Если же вы продали имущество дешевле 70% от кадастровой стоимости и при этом владели им меньше пяти лет, то налог придется платить с 70%, а не с той суммы, которая указана в договоре», - уточняет юрист Оксана Филачева.
Закон был принят для того, чтобы продавцы недвижимости не уклонялись от налогов. Однако в условиях кризиса на рынке недвижимости жертвами стали добросовестные граждане.
«Этим летом цены на дачи упали в два-три раза, - комментирует председатель Профсоюза садоводов России, глава Нацсовета по земельной политике Людмила Голосова. - Если всего года три назад дачный участок с домиком в нашем СНТ, допустим, продавался за 1,2 миллиона, то теперь его с радостью отдают за 300 тысяч».
На ценах сказалось не только падение покупательной способности населения - масла в огонь подлил указ президента России об экстренных мерах в банковском секторе. Согласно указу, банки должны были сократить выдачу кредитов под различные проекты.
В итоге фирмы, занимающиеся освоением земель и их застройкой, вынуждены были остановить проекты и начать распродавать участки и дома в различной степени готовности за бесценок. На рынке пошла цепная реакция, цены ускорили свое падение.
Закон о 70% касается всех форм недвижимости - начиная от квартир и заканчивая земельными участками. Однако именно те, кто продает землю, дачи и дома, пострадали в итоге больше всего.
«Сегодня такая ситуация, когда человек продает дачу или дом за миллион, а на налоги уходит половина этой суммы, не редкость, - утверждает Людмила Голосова. - Есть только один способ вернуть деньги - попробовать через суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта. Но делать это лучше до продажи, ведь судебные процедуры порой занимают не один год. После продажи бороться с налоговой чаще всего бывает бессмысленно».
Авторы закона ссылаются на зарубежные страны - там тоже борются с уклонистами от налогов.
«Например, во Франции, если твоя квартира стоит 300 тысяч евро, а ты продал за 100 тысяч, муниципалитет отказывается регистрировать эту сделку. Вместо этого в муниципалитете тебе говорят: хорошо, мы выкупаем твою квартиру за 100 тысяч. И ты уже не можешь отказать, потому что муниципалитет имеет приоритетное право покупки за ту же стоимость», - поясняет Оксана Филачева.
Но это во Франции. Наше государство выкупать дома и землю у граждан по кадастровой стоимости, как и по стоимости, указанной в договоре, пока не готово. Да и вряд ли будет готово когда-нибудь в будущем, ведь наши чиновники прекрасно знают истинную цену объектов недвижимости.
«В России полно заброшенных деревень, где люди просто побросали свои дома и убежали. Такие дома и за 100 тысяч, а порой и за 10 тысяч с радостью продают! Опасность в том, что ты сегодня продашь дом в глухомани за 100 тысяч, а завтра налоговая насчитывает тебе 300 тысяч налог с продажи. Поэтому наши граждане уже даже не хотят связываться с государством - бросают все и уезжают. Все понимают: продать землю или дом в России может оказаться себе дороже», - считает глава Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Баст.
Аделаида Сигида.
Фото: FOTOLIA
