Новые ипотечные правила усложнят приобретение жилья.
ПОКУПАТЕЛЕЙ ЗАМАНИВАЛИ «СКИДКАМИ»
Ипотека со сверхнизкими ставками была одним из признаков, если не сказать символов эпохи стабильности. От рекламы с призывами брать ипотеку «за гроши» не было отбоя, ее и брали. Этим самым разогревался рынок жилой недвижимости, где увеличение покупок жилья вело к росту цен на него.
Но меняются эпохи - уходят и символы. ЦБ РФ давно уже точил зубы на такой вот вид ипотечного кредитования, который был выгоден застройщикам, но никак не устойчивости банковской системы. Ведь вал банкротств ипотечников нарастал год от года.
Что делали застройщики и в чем им помогали обычные банки, которым тоже было выгодно наращивать портфели ипотечных кредитов? Довольно продолжительное время застройщики с помощью банков снабжали клиентов выгодными кредитами под очень низкие ставки плюс предоставляли покупателям готовую жилую недвижимость с низким первоначальным взносом, иногда даже нулевым.
Кому от этого было хорошо? Если проанализировать ситуацию, покупатели квадратных метров мало выигрывали от этого предложения. Заманчивая скидка до 30% от их стоимости на деле оказывалась просто заманухой, ибо стоимость самого жилья завышалась на эти же 30, а то и 50%, поэтому продавец ничего не терял, а просто, по сути, делал хитрый маркетинговый ход. Ну это примерно так же, как притворные «скидки» в российских магазинах, где сначала необоснованно вздергивают цены вдвое, а потом заманивают наивного покупателя «небывалыми скидками» - 70, а то и 90%.
Застройщикам же удавалось за счет такого вот маркетинга увеличивать продажи, поэтому они неплохо наживались. Правда, банкам было не слишком сладко, потому что портфели просроченных ипотечных кредитов, проценты отказников стали слишком быстро расти. Вот это все наконец и взволновало ЦБ РФ вплоть до принятия резких решений.
РУБАНУЛИ СПЛЕЧА
Итак, Центробанк недавно анонсировал строжайший новый подход по отношению к кредитным учреждениям, выдающим ипотеку. Но не простую ипотеку, а именно с субсидированной ставкой — это когда застройщик обещает покупателю выплачивать какую-то часть процентов по кредиту.
В чем же будут заключаться анонсированные главным банком страны жесткие меры?
Во-первых, ЦБ РФ повысит для банков надбавки по выдаваемой ипотеке. Что это значит? Это значит, что запрещать прежний разгул «скидочной щедрости» Центробанк не будет, но уже с 1 мая при оформлении ипотеки клиентам с маленьким первоначальным взносом либо с высокой долговой нагрузкой банк должен будет раскошелиться, то есть просто-напросто выделить из собственных оборотных средств некую подушку безопасности, которая в случае серьезных просрочек оплаты кредита либо вообще отказа клиента выплачивать кредит будет компенсировать банковской системе потери денег. Эта подушка безопасности будет храниться в ЦБ.
Что это означает для обычных банков? Теперь все риски невыплаты кредита несут только они, причем именно за свой счет. Не отдали вам деньги за ипотеку? Не ЦБ РФ будет покрывать вам убытки и вас спасать, а сами из своих карманов оплатите свои просчеты в прогнозировании платежеспособности ипотечного заемщика.
Во-вторых, все банки, выдающие ипотеку по ставкам ниже рыночных, получат еще один «удар кнутом». Их обяжут формировать дополнительные резервы денег. Это будет еще одна страховка от ипотечных невыплат. И резервы, само собой, будут выделяться опять же из своих собственных средств.
Понятно, что еще одна дополнительная заморозка банковских средств будет подталкивать банкиров к тому, чтобы прекращать ставшие невыгодными игры с субсидированными ставками кредитов, будет разрушать их подозрительный симбиоз с застройщиками.
- Те банки, которые участвуют в «скидочных» схемах застройщиков, теперь будут вынуждены, чтобы не резервировать деньги, просто повысить ставки ипотеки до рыночных. А это сделает «скидочные» ипотечные предложения бессмысленными для заемщиков, - говорит аналитик финансовых рынков Ирина Таксина.
ЧТО БУДЕТ В ИТОГЕ?
Что приятно для ипотечных заемщиков, им наконец перестанут навязывать страховки по завышенной цене. Раньше это делалось от компаний, аккредитованных банком. Теперь заемщик будет волен выбирать страховщика повыгоднее и подешевле самостоятельно.
Но главное: а что будет со ставками по ипотеке? Сегодня есть условно средняя ставка 10-12% годовых. Но после анонсированных ЦБ РФ мер банки перестанут давать кредиты заемщикам с низким официальным доходом, и это может стать препятствием к удорожанию первичного жилья. Ну а сама ипотека станет менее доступной, и это снизит цены на рынке вторички. Ведь покупатели станут еще более редки, чем сегодня, и их будут заманивать уже не субсидированием ипотечных ставок и нулевым первым взносом, а реальным снижением стоимости жилья.
Евгений Александров.
Фото: LEGION-MEDIA
