Россиянам, взявшим ипотеку в валюте, приходится продавать свою недвижимость - ежемесячные платежи в связи с падением рубля выросли сразу на треть. Остальным заемщикам эксперты финансового рынка также не предвещают ничего хорошего. В Россию приходит кризис валютной ипотеки - летом похожая ситуация случилась на Украине, когда в связи с обвалом национальной валюты держатели долларовой ипотеки оказались не способны по ней платить. У нас в стране падение рубля происходит плавно. Это, с одной стороны, хорошо - у россиян, взявших кредиты в валюте, есть время добежать до банка и перевести кредит с валюты на рубли. Вот только большинство россиян этого до сих пор не сделали и делать не собираются - верят обещаниям чиновников: мол, рубль скоро стабилизируется, откатится обратно к курсу 1:38.
БЕГОМ В БАНК!
«Наши граждане привыкли сидеть и ждать, надеяться на авось. Переводить кредиты в рубли надо было еще летом, - комментирует гендиректор инвестиционно-финансового агентства Вера Семенова. - О том, что поднимется доллар, говорили уже давно. Это не сюрприз. Однако даже сейчас, когда ситуация, казалось бы, очевидна, многие заемщики продолжают высиживать».
По-человечески это понятно - перевод ипотечного займа из долларов в рубли не предвещает заемщику ничего хорошего. Взятый два года назад кредит на 100 тыс. долл. (3 млн руб.) при переводе на рублевый заем составит сегодня уже 4 млн. Вот и ждут: а вдруг доллар снова понизится? Чем, как говорится, черт не шутит.
Тем временем Минфин всеми силами ратует за повышение гибкости курса рубля и поддерживает планы по отмене коридора бивалютной корзины. А значит, новый виток ослабления рубля не за горами. Уже зимой при прогнозируемом курсе доллара 46 руб. тот же самый кредит на 100 тыс. долл. подрастет в цене на 600 тыс. руб.
Половина ипотечных должников имеет кредиты в валюте. Причем некоторые уже успели пережить шок 2008 года, когда переводить ипотечные кредиты с валюты на рубли банки отказывались. Сейчас банки готовы идти клиентам навстречу. Правда, не все.
ОСТОРОЖНО, МУЖ...
Эксперт по недвижимости Дмитрий Демидов приводит пример из своей практики. Семья из Подмосковья взяла кредит 120 тыс. долл. Три года платили по 1300 долл. в месяц. Этим летом из семьи неожиданно ушел муж. Тут еще и доллар подрос, а с ним и платеж. С 39 тыс. до 52 тыс. в рублях ежемесячно. Обладательница кредита получает 30 тыс. руб., бывший суженый принес в банк справку, что временно безработный.
«Пошли штрафные санкции. В данном случае всего два доллара в день. Сумма небольшая, но она увеличивается. Идет суммирование - вы не платили первый месяц, на второй месяц у вас уже идет штраф четыре доллара в день. На третий - уже шесть долларов в день. К концу года только штрафы должны составить 720 долл. в месяц», - говорит Дмитрий Демидов.
В итоге женщина решила расторгнуть контракт с банком. Квартиру выставили на торги. За три года она подорожала до 4 млн, а долги банку выросли с 3 млн руб. до 5 млн. После продажи квартиры заемщица осталась должна банку 1 млн. То есть еще 10 лет она должна платить банку по 30% от своей зарплаты, или по 10 тыс. ежемесячно. Такая вот получилась «квартира в ипотеку».
Если заемщики один за другим оказываются у разбитого корыта, то банки, наоборот, неплохо нагревают руки.
«В 2008 году банки на полгода приостановили кредитование населения, - вспоминает Дмитрий Демидов. - Теперь обратная ситуация. Банки отказываются кредитовать бизнес, опасаясь дефолта. Зато высвободившиеся деньги пускают на ипотеку. Вместо того чтобы дать кредит на 100 млн одной организации, банк выдает 30 ипотечных кредитов и получает в залог 30 квартир. Будем говорить откровенно: заемщики начнут банкротиться, банки - навариваться. Недвижимость в Москве если и упадет в цене, то на 10%. Банки в любом случае останутся в плюсе».
ИПОТЕЧНЫЙ ПСИХОЗ
Казалось бы, в условиях надвигающегося экономического кризиса население должно перестать брать кредиты. А вот и нет! Россияне продолжают расхватывать квартиры, машины и все что угодно, даже если ради этого приходится залезать в долги по уши.
Банки только подогревают ажиотаж. «Говорят: берите сейчас! К концу года ипотека будет 20%. Некоторые пугают, что банки из-за дефицита денег вообще перестанут выдавать кредиты», - свидетельствует Вера Семенова.
Тем временем ставки по кредитам медленно, но верно растут: если еще в начале лета минимальная ставка рублевого кредита составляла 11%, то сейчас отсчет идет уже от 14% годовых. И это в том случае, если вы вносите первоначальный взнос как минимум 50% от стоимости квартиры, имеете «белую» зарплату, да еще и начисляют эту зарплату вам на карточку того банка, где вы берете ипотечный кредит. Если же всего этого нет, то добавляйте к минимальной процентной ставке еще 3-7%.
«Сотрудники банков говорят: таких клиентов, которые могут пройти по минимальной ставке, сегодня практически не существует. Тех, кто может накопить на квартиру целиком, также становится все меньше. До 70% покупателей жилья - альтернативщики: одно жилье продают, другое покупают. Около 20% - ипотека, и только 10% со свободными деньгами. Это на рынке новостроек. На вторичном рынке альтернативщики и вовсе составляют 90%», - говорит Вера Семенова.
По оценкам экспертов, если у вас нет миллиона (а лучше двух или трех), на ипотеку и заглядываться не стоит. Храните доллары в банках, лучше - в стеклянных.
УПАДУТ ИЛИ НЕТ?
«Некоторые россияне придерживают деньги, ожидая одномоментного падения цен, как в 2008 году, - комментирует Семенова. - Так вот, такого не будет - тогда в одночасье люди перестали интересоваться недвижимостью. И квартиры в новостройках сразу упали на 30%, потому что застройщики сидели на кредитных деньгах и у них тоже капали проценты. Кто сидел на своих деньгах, цен не снижал. Поэтому почти не упали цены на вторичном рынке. Сейчас большинство застройщиков сидят на своих деньгах или на деньгах инвесторов, которые более лояльны, нежели банки».
А падать ценам на квартиры есть куда - себестоимость одного московского «квадрата» сегодня составляет около 30 тыс. руб. В 2008-м она была 17-20 тыс. Так что дорожать следом за продуктами квартиры, скорее всего, не будут.
ДЕЙСТВУЙ!
Если у вас ипотека в валюте...
- Есть банки жесткие, которые даже слышать не хотят о том, чтобы закрыть валютный договор и открыть ипотеку в рублях, - рассказывает гендиректор инвестиционно-финансового агентства Вера Семенова. - Тогда надо идти в другой банк и заключать договор с ним - банк гасит ваш долг в первом банке и открывает вам ипотеку в рублях. Если у вас были просрочки по платежам, перейти в другой банк шансов нет. Правда, иногда по ипотечному договору банк не разрешает клиенту ни перекредитоваться, ни провести рефинансирование. Такие банки работают на то, чтобы клиент не мог выплачивать ипотеку и его квартира отошла банку.
В любом случае, если вы не можете платить по кредиту, надо срочно бежать в банк. А у нас люди что делают? Вместо того чтобы идти решать вопрос, начинают скрываться и не отвечать на звонки.
Отложить оплату кредита невозможно, можно отсрочить выплату его «тела». Например, из 1300 долл. ежемесячных платежей 300 долл. вам отложат на полгода или на год, а 1000 долл. (проценты) вы будете платить.
Если у вас и тысячи долларов в месяц нет - надо быстро выставлять квартиру на продажу. Продавать нужно как можно скорее, пока не наросли штрафы. Поэтому рассчитывайте на цену ниже среднерыночной.
Аделаида Сигида
Фото FOTOBANK.COM
