С 2015 г. в России введен новый налог на недвижимость - по кадастровой (рыночной) стоимости. Отныне платить за жилье и участки придется в разы больше.
Есть ли возможность снизить налоговое бремя? Этот и другие вопросы первый заместитель главного редактора «Мира Новостей» Андрей Авдонин задал общественному деятелю, эксперту по вопросам жилищной политики и строительства Владимиру САМОШИНУ.
- Неужели нельзя было найти более щадящую форму взимания налога на недвижимость, чтобы был соблюден баланс интересов государства и населения?
- Сначала небольшой экскурс в историю. Наш жилищный фонд, состоящий в основном из многоквартирных домов, до 1991 года был государственным, но поскольку страна перешла на рыночные рельсы, то стоимость квартир или домов, рассчитанная Бюро технической инвентаризации (БТИ), перестала устраивать власти.
Возникли ножницы между реальной стоимостью и той, что была прописана в документах БТИ. Местные власти стали эти ножницы убирать с помощью двух рычагов. Во-первых, волевым решением поднимали балансовую стоимость жилья. Во-вторых, закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (№131-ФЗ) разрешил муниципальным депутатам устанавливать ставки налогообложения жилья.
За счет двух этих рычагов налоги на нашу недвижимость выросли в разы. Особенно неподъемными они стали для тех, кто имеет дачи или загородные дома. Могу в качестве примера привести собственную ситуацию.
С 2007 по 2014 годы налог на дом был поднят в 23 раза, на участок земли - в 69 раз. Налог на дом у меня был 2 тыс. рублей, стал 46 тыс., налог на землю вырос с 380 рублей до 24 тыс.
В 2014 году я вынужден был платить за дом и участок 70 тыс. рублей против 2,5 тыс. пятью годами ранее. И это все послужило лишь началом большой политики налогообложения, разорительной для нас.
Готовясь к переходу на рыночную оценку недвижимости, Минэкономразвития создало зубодробильные методики. Это сделано для того, чтобы внушить собственникам жилья, что столь сложный механизм государство не может выпустить из рук.
Но, прямо скажем, пока у него получается не очень. Усложнили схему кадастровой оценки и никак не могут увязать ее с прежними данными БТИ, в результате происходит очень много разночтений.
Вот вам пример. С лета прошлого года было объявлено о прекращении выдачи свидетельств о регистрации объектов недвижимости. Сказали, что выписка из реестра отныне является единственным документом, подтверждающим право собственности. Однако получить ее пока в электронном виде невозможно - раздел не работает.
- Но ведь без подтверждения права собственности на недвижимость невозможно проводить сделки купли-продажи. Как же быть?
- По всей видимости, пока никак. Те, кто получил выписки из Росреестра до нового года, как-то могут продолжать работать. Остальные нет. Накладка произошла, вероятно, из-за того, что запутались в двух базах данных. В базе Роскадастра в основном информация БТИ, она может разниться с данными Росреестра. Некоторые опасаются, не замахиваются ли такими действиями власти на собственность граждан. Но я не думаю, что за этим какой-то расчет кроется, просто запутались.
- Многие читатели опасаются, что оценщики сильно завысят стоимость их жилья и им придется платить огромные налоги за не ахти какое по качеству жилье. Насколько оправданны эти опасения?
- Оправданны. Жилье, доставшееся нам в процессе приватизации, достаточно низкого качества. Мы получили дома с промерзающими, пропускающими влагу и воздух стенами, кровлями, с большими теплопотерями. Эти дома несопоставимы с аналогами в других странах со схожими климатическими условиями.
Чтобы содержать наше жилье, нужны большие средства. Их надо изыскивать либо в бюджете, либо у собственников жилья. Некачественные, неэффективные в эксплуатации дома стали для нас головной болью в вопросах управления. В них живут люди из разных социальных групп и прослоек. Одни заботятся о своей квартире и подъезде, другим все равно.
Еще есть сложность экономического характера. В одном и том же доме оказалось много разных собственников. Частные - те, кто приватизировал квартиры, социальные наниматели - собственники от государства, прибавьте собственников нежилых помещений. Эти люди не в состоянии эффективно управлять домом. В результате постоянно возникают проблемы: дома плохо отапливаются, в них некачественная вода, скверно работают водоснабжение и канализация, лифтовое хозяйство. В общем, получаем безрадостную картину.
- А тут еще этот высоченный новый налог...
- То, что власть ввела институт рыночной или кадастровой оценки, антисоциально и несвое-временно. Доходы населения в последние годы падают, а нам вводят новые серьезные налоги, хотя ранее обещали не вводить. Наше жилье и так обложено многократно - мы должны оплачивать капремонт, текущий ремонт, совершенно необоснованные тарифы ЖКХ.
При этом возникает вопрос: если квартира или частный дом используются жильцами для личного пользования и не предназначены для извлечения прибыли, например, не сдаются внаем, значит, они не являются объектами рыночных отношений. Между тем их владельцам навязывают рыночную оценку.
Кстати, для нее в качестве базы взяли цены 2014 года, когда был пик стоимости земли и объектов капитального строительства. Именно верхняя граница кадастровой стоимости заложена на ближайшие пять лет в качестве налогооблагаемой базы. И в течение пяти лет от этого пика стоимость будет подниматься ежегодно на 20%.
Если в 2014 году жилье было оценено в 10 млн рублей и за него заплатили 50 тыс. рублей налога, то в 2015 году сумма вырастет на 20%, до 60 тыс. И она станет налогооблагаемой базой для следующего года, вырастет еще на 20% и т.д. За пять лет стоимость вырастет в 2,5 раза. Жилья, которое, повторяю, не является объектом рыночных отношений! Где тут логика? Где экономика?
- Что же надо было бы делать государству, чтобы не нарушать социальную справедливость, а гражданам избежать повышения налога за пять лет в 2,5 раза, притом, что их недвижимость может за это время в 1,5 раза подешеветь?
- В том случае, если квартира или дом не участвуют в рыночных отношениях, налогооблагаемая база должна рассчитываться по себестоимости объекта. Она легко выясняется по сохранившимся базам БТИ.
- Завтра вы захотите продать свой дом, это ведь уже будет рыночная сделка.
- В таком случае пусть государство контролирует ее - по рыночной стоимости на момент продажи. Налог с продажи компенсирует ту недостающую часть налога, которую не собрали в обычном техническом режиме.
- То есть налог не на недвижимость, а на сделку по ее купле-продаже?
- Совершенно верно.
- Человек продал квартиру, заплатил налог, а тот, который купил ее по рыночной стоимости, как должен платить налог в дальнейшем?
- Он будет платить вновь по себестоимости данного дома или квартиры. К нему ведь переходит не только само жилье, но и пакет документов, а там обозначена стоимость квартиры до продажи.
- А что с домами, которые сдаются сейчас? Насколько их себестоимость отличается от рыночной?
- Как увеличивается стоимость жилья, после того как оно проходит через руки риелторов? Оказывается, все как в случае с овощами и фруктами. Тот, кто выращивает их, получает гроши, а продавец - порой до 30-40% от их стоимости.
Я убежден, что стоимость всех объектов недвижимости у нас сильно завышена. Есть регионы, где 40-50% построенных домов не могут заселить - квартиры не продаются. Крупные компании-застройщики становятся банкротами. В 2016 году число таких банкротов увеличилось по сравнению с 2015-м в два раза.
- Почему же не снижают цену?
- Например, в них закладывается стоимость земли под объектом. Какое отношение к цене вашей квартиры имеет цена на землю, если вы не являетесь ее собственником? Много есть параметров стоимости, которые надо вычищать.
- Что делать с завышенной кадастровой оценкой?
- В одиночку собственнику преодолеть сложный, запутанный механизм кадастровой оценки невозможно. Помимо всего прочего, это недешево. Надо оплатить экспертизу, затем защитить ее в суде со всеми затратами на судопроизводство.
Для собственника квартиры это обойдется примерно в 60-70 тыс. рублей, для владельца частного дома - в 80-110 тыс. А сколько времени, нервов, сил уйдет!
Выход единственный - объединяться в сообщества и добиваться переоценки не отдельной квартиры, а целого дома. Там же все квартиры будут переоценены примерно одинаково. Словом, надо объединяться в борьбе за свои законные права. Желательно еще подать в суд дополнительный иск, потребовав возмещения финансового и морального ущерба со стороны тех, кто оценил вашу недвижимость неправильно.
Публикацию подготовил
Игорь Минаев.
DEPOSITPHOTO/PHOTOXPRESS
