Уничтожение незаконно возведенной недвижимости — это крайняя мера. Верховный суд (ВС) уточнил, в каких случаях нужно совершать или не совершать те или иные действия.
ИМЕТЬ ИЛИ НЕ ИМЕТЬ?
ВС разумно и справедливо заявил, что наши суды не должны подходить к делам о самострое чисто формально. Например, отсутствие нужных правоустанавливающих бумаг само по себе не может являться безусловным поводом для уничтожения имущества. Ведь в него так или иначе вложены деньги и человеческий труд!
Если ваша дачная постройка безопасна, возведена на законном участке и не нарушает прав соседей, то какой смысл ее сносить - не проще ли узаконить? По сути дела, ВС серьезно ограничил полномочия местных администраций во внесудебном сносе зданий.
КАК ПРАВИЛЬНО СУДИТЬ?
К примеру, ваш сарайчик с инструментами, обычная мелкая хозпостройка, частично оказался на соседской земле. Сосед заявил иск в суд с целью признать постройку самостроем, то есть обязать вас ее снести. По итогам двух рассмотрений в судах ваш сарайчик был признан самовольной постройкой со всеми вытекающими…
Но вот Верховный суд показал нижестоящим судам, что надо обращать внимание на детали, которые казались до сей поры несущественными. Ведь если не принимать в расчет старые законы и установления власти, то какой правовой беспредел относительно прав на недвижимость мы увидим?! Ныне употребляемое понятие «самовольная постройка» было введено статьей 222 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу относительно недавно - 1 января 1995 года, так что норма о признании самовольными нежилых построек (сараев, гаражей, хозяйственных блоков) до 1995 года просто отсутствовала. Как можно судить сегодня за то, что раньше признавалось законным? Следовательно, надо четко понимать: применить к таким постройкам современные положения статьи 222 ГК РФ невозможно.
В общем, не стоит идти в суды, если ваш «незаконный» сарай оказался своим краем на соседском участке до 1995 года. Это никак не самострой, и требовать снести его на этом основании никто не вправе.
А ЧТО ЖЕ ГАРАЖИ?
Есть еще важное уточнение от ВС РФ. Оказывается, не допускается и произвол в отношении гаражей в старых кооперативах, построенных до 30 октября 2001 г., - в тот год вступил в силу нынешний Земельный кодекс.
Только суд, а не чиновник, может принять решение о сносе таких гаражей. Так что не всегда судьба самостроя - снос. Вам должны дать возможность и время привести постройку в соответствии с требованиями законодательства. К примеру, узаконить права на землю или оформить другие необходимые документы, если на деле постройка никаких норм не нарушает и никому не мешает.
Что делать, если подан иск о сносе
Определите точную дату постройки. Соберите технические паспорта, старые планы БТИ, аэрофотосъемку или свидетельские показания. Если объект нежилой и построен до 1995 года (или жилой до 1998 года) - закон на вашей стороне.
Проверьте статус земельного участка. Убедитесь, что вид разрешенного использования (ВРИ) земли допускает нахождение на ней вашего объекта. Если нет - немедленно начните процедуру изменения ВРИ (если это позволяют правила землепользования и застройки).
Ходатайствуйте о назначении государственной экспертизы. Не тратьте деньги на частные заключения для суда. Сразу просите суд назначить судебную строительно-техническую экспертизу в государственном учреждении.
Предложите план устранения нарушений. Если нарушения есть (например, не соблюден отступ от забора соседа), подготовьте проект их устранения без сноса всего здания.
Защищайтесь от внесудебного сноса. Если местная администрация выпустила постановление о сносе вашего гаража или дома без суда, немедленно подавайте административный иск о признании этого постановления незаконным, ссылаясь на год постройки (до 2001 г.) или расположение на придомовой территории МКД.
Евгений Александров
Фото: LEGION-MEDIA
