Не все пенсионеры отваживаются сдавать в аренду свою жилплощадь, даже если такая возможность имеется. Тут действительно надо все взвесить.
Иногда, чтобы немного заработать, нужно будет заключить союз с родственниками. Например, вы задумали обновить машину, сделать ремонт в квартире или купить дачный участок. А может, деньги нужны вам на лечение. В этом случае можно сдать свое жилье на полгода и переехать к детям, особенно если они тоже заинтересованы в какой–то семейной покупке. И тогда удобнее ремонт в квартире делать после арендаторов, а не до.
Что при этом важно помнить пенсионеру? Прежде всего: сдача жилья в аренду может привести к потере некоторых социальных льгот. Скажем, социальную доплату к пенсии предоставляют, если общая сумма материального обеспечения пенсионера ниже прожиточного минимума в регионе. В том случае, когда пенсионер оформил для сдачи жилья статус самозанятого, ее не отменят. А вот если у вас просто вырос доход, например, за счет той же аренды — за этим внимательно следят налоговики, то государство вам в помощи откажет.
Субсидии на оплату ЖКХ
Такие выплаты положены льготным категориям, а также малоимущим гражданам — с учетом их совокупного дохода. Оформить субсидию и снизить траты на ЖКУ можно, если значительная часть дохода уходит на оплату коммунальных услуг.
Для проверки нужно сложить все доходы до вычета налогов за последние шесть месяцев — отсчет идет за полгода до подачи заявления — и разделить сумму на шесть. Если расходы на ЖКУ превышают установленный региональный порог, можно претендовать на льготу.
Каждый регион устанавливает свой максимальный доход для получения субсидии. Проверить информацию можно на сайте жилищного ведомства, введя в поисковике запрос: «Субсидия на оплату ЖКУ» и ваш регион.
В среднем по стране субсидию можно оформить, если коммунальные платежи превышают 22% от дохода, но в некоторых регионах этот показатель ниже. Разумеется, чем выше доход, тем меньше субсидия. И, наоборот, чем ниже доход, тем больше компенсация. Само собой, если пенсионер получает деньги от аренды, он может потерять право на эту субсидию.
Капитальный ремонт и звание ветерана труда
Пожилые люди с 70 лет могут получать от 50 до 100% компенсации взносов за капремонт. Эта льгота предусмотрена Жилищным кодексом, но должна быть установлена на уровне регионов. Узнать о наличии такой льготы и ее условиях можно в соцзащите или у регионального оператора капремонта. Вполне возможно, что эта льгота будет недоступна при высоком уровне доходов.
Во многих субъектах РФ размер выплат ветеранам труда, а также их назначение зависит от уровня дохода пенсионеров. При этом пенсионер не лишается льгот, которые не зависят от уровня дохода. Например, сохраняются право на бесплатный проезд, компенсация санаторно–курортного лечения и льготы на лекарства.
Как проверяют реальный доход пенсионера
Это делают через ФНС России — туда передают сведения обо всех официальных доходах граждан. Доход от аренды облагается налогом, а данные о полученных средствах фиксируются в налоговых отчетах.
Если пенсионер сдает квартиру без оформления, ФНС может выявить это по банковским переводам, жалобам арендаторов или во время налоговых проверок. В таком случае могут начислить штраф 20% от неуплаченного налога.
Как платить налоги
При сдаче недвижимости в аренду пенсионер может выбрать один из трех налоговых режимов.
НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ставка налога: 13% — до 2,4 млн рублей; 15% — от 2,4 млн до 5 млн рублей; 18% — от 5 млн до 20 млн рублей; 20% — от 20 млн до 50 млн рублей; 22% — от 50 млн рублей. Ежегодно нужно подавать декларацию 3–НДФЛ, можно использовать налоговые вычеты. Это может привести к потере некоторых льгот, если доход превышает прожиточный минимум. Но сохраняется доплата до прожиточного минимума.
Самозанятость — налог на профессиональный доход. Ставка налога: 4%, если работодатель — физлицо; 6% — если работодатель — юрлицо. Простая регистрация через приложение, нет отчетности и обязательных пенсионных взносов. Пенсионер не считается работающим, но доход влияет на социальные льготы. Сохраняется право на доплату до прожиточного минимума.
Индивидуальный предприниматель. Ставка налога: 6% с дохода. Обязательны страховые взносы в СФР. Может привести к потере льгот, если доход превышает прожиточный минимум. Также прекращается выплата доплаты до прожиточного минимума.
Оптимальным вариантом может быть самозанятость. Так пенсионер избежит сложной налоговой отчетности, максимально упростит свои отношения с государством. Однако если общий доход превышает прожиточный минимум в регионе, соцзащита может отменить часть льгот.
Как не потерять льготы
Уточните региональные нормы. В каждом субъекте РФ установлен свой прожиточный минимум, от которого зависит право на льготы.
Также важно выбрать подходящий налоговый режим. Скажем, самозанятость не лишает доплаты к пенсии до уровня прожиточного минимума, а НДФЛ выгоден, если пенсионер планирует получить налоговый вычет. При сдаче жилья в аренду важно контролировать общий доход. Если сдача жилья приводит к превышению установленного минимума, социальные выплаты могут отменить.
Даже если вы при сдаче квартиры теряете льготы, то помните, что это временно. К тому же можно на калькуляторе подсчитать, сколько вы будете иметь с аренды, и сравнить с доходом от льгот. Если разница существенная, то сомневаться не стоит. После того, как аренда закончится, вы можете вновь подать документы на предоставление льгот.
Алгоритм сдачи квартиры
Сделайте фото квартиры и составьте опись имущества. В ней перечислите все ценное: технику, декор, другие вещи, которые остаются арендатору. Если есть повреждения, например, царапина на холодильнике, укажите это в описи. Этот документ будет приложением к договору, поэтому нужен в двух экземплярах.
Перед сдачей сделайте фото счетчиков и зафиксируйте их показания в договоре.
Проверьте арендатора и тех, кто будет с ним жить. Попросите данные всех жильцов: ФИО, дату рождения, адрес регистрации, серию и номер паспорта. Проверьте паспорта на Госуслугах. Зайдите на сайт, а потом введите имя, фамилию, серию и номер паспорта для проверки.
Заранее обсудите с нанимателем все денежные вопросы — размер арендной платы, дату платежа и как именно вам будут передавать деньги — наличными или переводом на карту. Определите размер залога, порядок оплаты коммуналки и кто за что платит, если что–то выйдет из строя.
Чаще всего договор аренды заключают на 11 месяцев — в простой письменной форме. Плюс в том, что его не надо регистрировать в Росреестре.
Если сдаете квартиру в Москве, Московской области, Санкт–Петербурге или Ленинградской области, можете выбрать готовую страховку для арендодателей. Этот полис полностью покроет ущерб, который могут нанести арендаторы.
Галина Калужская.
Источник: газета «Мир пенсионера».
