КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ ПО ИПОТЕКЕ И НАХОДЯЩУЮСЯ В ЗАЛОГЕ
Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, нужно согласие этого самого банка на сделку. Для этого нужно явиться в свой банк и заявить, что по финансовым обстоятельствам вы не в состоянии обслуживать ипотечный кредит и хотите продать квартиру. Наверняка банкиры отнесутся к такому предложению без энтузиазма. Но выхода у них нет, кроме как дать добро на сделку. Если вам откажут, требуйте, чтобы банк сделал это в письменной форме, и смело обращайтесь в суд - 99 против 100, что вы выиграете дело.
ШАГ 2: ВЫБИРАЕМ СХЕМУ ПРОДАЖИ
- Есть два способа проведения таких сделок, - рассказывает риелтор Сергей Масловский. - Какой способ выберут в вашем случае, будут оговаривать банк, заемщик и покупатель - в трехстороннем договоре. Способы отличаются друг от друга принципиальным моментом: когда и при каких условиях будет прекращен залог - до перерегистрации прав собственности или после...
В первом случае банк сначала дает согласие на смену собственника, а потом обременение снимается. При этом на какое-то время залогодателем становится новый собственник жилья - покупатель.
Второй способ - это когда покупателем сначала вносится аванс в размере остатка долга банку в счет стоимости квартиры. Тем самым погашается кредит и снимается обременение. Дальше все идет уже, как при стандартной сделке: составляется договор, регистрируется в органах госрегистрации - и с момента регистрации происходит смена собственника.
ШАГ 3: УТОЧНЯЕМ ТЕХНИЧЕСКИЕ ДЕТАЛИ
- Чисто технически сделки строятся следующим образом, - поясняет Сергей Масловский. - В первом случае покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую - все остальное. Операция закладки происходит под контролем сотрудника банка. Когда происходит регистрация прав нового собственника, сотрудник банка забирает остаток задолженности из “своей” ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает “прогоревший” заемщик ипотеки. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель...
Во втором варианте схема немного меняется. Деньги также закладываются в две ячейки. Когда банк забирает свою долю и снимает обременение, регистрируется договор купли-продажи, после чего деньги из второй ячейки переходят в карман бывшего заемщика.
ШАГ 4: РЕШАЕМ - ЯЧЕЙКА ИЛИ АККРЕДИТИВ?
- Вместо ячеек можно использовать банковский аккредитив, это не меняет схему, - замечает Сергей Масловский. - Средства покупателя размещаются (депонируются) на специальном счете и выплачиваются банку и бывшему заемщику необходимыми частями после регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоялась, то, как и в случае с ячейками, деньги со счета возвращаются покупателю.
ШАГ 5: ОПРЕДЕЛЯЕМ СКИДКУ
Понятно, покупка квартиры, находящейся в залоге, - более трудоемкая и, главное, длительная процедура, чем покупка юридически свободной квартиры. Поэтому продать ипотечное жилье можно только со скидкой. На крайний случай гарантированно продать такую квартиру можно не физическому лицу, а агентству недвижимости. Но это невыгодное дело - агентство заломит скидку в районе 25% от рыночной стоимости жилья.
Андрей Полунин
