В будущем году собственники жилья каждого третьего региона, в том числе москвичи, получат новые уведомления об уплате налога на недвижимость. И многие из них как пить дать побегут обивать пороги судов, требуя пересмотра кадастровой стоимости...
C 1 января 2015 года налог на недвижимость исчисляется по-новому. В качестве налогооблагаемой базы теперь будет применяться кадастровая стоимость объекта. Она хоть и не считается рыночной, но все же максимально приближена к ней (в отличие от инвентаризационной оценки БТИ, на основании которой нам начисляли налог до сих пор).
О небольших суммах, прежде мелькавших в квитанциях об оплате налога на недвижимость, придется забыть. С 2016 года нововведение коснется 28 регионов, в том числе Москвы и Подмосковья. К концу 2019 года оно охватит уже всю страну.
ОБЛОЖИЛИ, ДЕМОНЫ!
Прежде чем перейти к ответу на главный вопрос, сколько лично я заплачу за свое имущество в 2016 году, стоит присмотреться к некоторым нюансам процедуры расчета нового налога.
1. Закон предусматривает постепенный переход на новую систему. С 2015 по 2019 год будут действовать понижающие коэффициенты: 0,2; 0,4; 0,6; 0,8. На пятый год начнем платить, что называется, по полной.
2. Предусмотрены обязательные налоговые вычеты: для комнаты - кадастровая стоимость 10 кв. м, для квартиры - 20 кв. м, для жилого дома - 50 кв. метров. То есть в квартире площадью 54 кв. метра налогом будут облагаться только 34 кв. метра. Владельцы однокомнатных квартир фактически заплатят за половину всей площади. Могут спать спокойно те, кто живет в квартирах по договору социального найма, хозяева 10-метровых или меньших по площади комнат, а также квартир, размер которых не превышает 20 кв. м, и домов, квадратура которых не более 50 метров. Им ничего платить не придется.
3. Устанавливаются дифференцированные налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Они утверждаются субъектами Федерации, но не выше указанных в законе пределов. Так, в Москве для недвижимости, которая «по кадастру» оценена не выше 10 млн руб., установлена ставка 0,1%, для объектов стоимостью от 10 до 20 млн руб. - 0,15%, для оцененных в 20-50 млн руб. - 0,2%, для элитных квартир стоимостью от 50 до 300 млн руб. - 0,3%.
Кроме того, обложат налогом по ставке 0,3% недострой (объекты незавершенного строительства), а также машино-места и гаражи - 0,1%.
4. При расчете нового налога учитывается ставка налога, применяемая к инвентаризационной стоимости объекта. Ее также утверждают местные органы власти. В Москве, к примеру, для жилых помещений, стоимость которых, по данным БТИ, составляет не более 300 тыс. руб., применяется ставка 0,1%, от 300 до 500 тыс. руб. - 0,3%, от 500 тыс. до 1 млн руб. - 0,6%, свыше 1 млн руб. - 0,75%.
5. От налога освобождаются 12 категорий граждан. Среди них пенсионеры, Герои СССР и России, участники ВОВ, инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, участники ликвидации взрыва на ЧАЭС, подвергшиеся радиационному воздействию (ПО «Маяк», Семипалатинск), отдельные категории военнослужащих и др. В каждом регионе списки льготников могут быть расширены.
6. Если человек является собственником нескольких объектов, налог будет взиматься с каждого из них. Однако если на пенсионера или другого льготника записаны две дачи, три квартиры и четыре гаража, льгота будет распространяться лишь на один объект из каждого вида недвижимости. За остальные - будьте любезны...
И МЕНЯ ПОСЧИТАЛИ
Москвичи уже сейчас могут рассчитать, какой налог им придется платить. Достаточно зайти на сайт столичного Департамента экономической политики и развития (depr.mos.ru), кликнуть на иконку «Налоговый калькулятор» и ввести адрес и данные о квартире. После нахождения объекта калькулятор выдаст кадастровую стоимость 1 кв. м объекта, его полную инвентаризационную стоимость и сделает примерный расчет размера налога. Ключевое слово «примерный».
Если вы не дружите с интернетом, инвентаризационную стоимость объекта можно узнать в БТИ или заглянув в платежку по налогу за 2014 год. Кадастровую стоимость легко выяснить, обратившись в Росреестр (лично, по почте) или воспользовавшись «Публичной кадастровой картой» на сайте этого ведомства.
Имея на руках все данные, можно приступать к расчетам, применяя непростую формулу
Н = ((Н1 - Н2) x К + Н2)¸100, где Н - сумма налога к уплате; Н1 - сумма налога, рассчитанная по-новому, т.е. исходя из кадастровой стоимости, Н1 = 1 кв.м/руб. х S (площадь квартиры - 20 кв. м) х дифференцированную налоговую ставку. В зависимости от того, какая сумма у вас получится, следует применять и соответствующую дифференцированную ставку (см. ранее п. 3). Если хотите узнать сумму налога для комнаты или жилого дома, вместо цифры «20» подставляйте «10» или «50»; Н2 - сумма налога, рассчитанная по-старому (Н2 = инвентаризационная стоимость всего объекта х ставку налога). См. п. 4; К - понижающий коэффициент. Для 2015 года - 0,2.
Путем хитроумных сложений-умножений-вычитаний выяснилось, что за свою 62-метровую двушку в «сталинке» в Восточном округе Москвы в 2016 году я заплачу налог за 2015 год в размере 2509 руб. Учитывая, что до «кадастрового нововведения» налог составлял около 800 руб., а к 2020 году он достигнет 8135 руб., налоговое бремя для нашей семьи увеличится в 10 раз.
Для москвичей, живущих в начале престижного западного направления или в центре города, и для тех, кто обитает на окраинах столицы, сумма налога будет отличаться в разы. В Центральном округе недвижимость самая дорогая, и в доме у метро «Кропоткинская» кадастровая стоимость квадратного метра может доходить до 650 тыс. рублей. Так что если какому-нибудь научному сотруднику, получающему сейчас в НИИ 25 тыс. руб., от родителей досталась «трешка» на Остоженке, ему придется к 2020 году платить налог в сумме 50-70 тыс. рублей. Как тут не призадуматься о переезде поближе к МКАД?
КВАРТИРА КВАРТИРЕ - РОЗНЬ
Предположим, я не понимаю, почему квадратный метр моей квартиры в спальном Восточном округе оценили в 191 тыс. рублей. Много это или мало? Завышена оценка квартиры или нет? А если завышена, как ее снизить?
Кадастровая стоимость не данность. Ее можно оспорить в специальных комиссиях, созданных при территориальных подразделениях Росреестра, или в арбитражном суде, где можно опротестовать, например, и решение росреестровской комиссии, если она согласилась с расчетами оценщиков, а вы уверены, что ваше имущество переоценили. По словам Максима Денисова, юриста, специализирующегося на недвижимости и инвестициях: «На практике опротестовать оценку в комиссии, где большинство заявлений об оспаривании кадастровой стоимости отклоняется, гораздо сложнее, чем в суде. Лучше сразу обращаться в суд».
Подать иск несложно. В заявлении надо указать, что вы хотите изменить кадастровую оценку жилья, объяснить почему, указать свои данные, информацию о квартире, приложить отчет об оценке независимого оценщика, свидетельство о праве собственности на квартиру, выписку из Росреестра о зарегистрированных правах на объект недвижимости и техпаспорт на квартиру. Как правило, сбор этих документов занимает две-четыре недели, а помощь оценщиков обойдется в 20-25 тыс. рублей. С учетом дополнительных экспертиз, которые наверняка потребует суд, эта сумма может вырасти до 40 тысяч.
«Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки. Выводы строятся на данных о наличии дорог, школ, магазинов, об удаленности от центра, о состоянии инженерных систем, годе и типе постройки и т.д., - рассказал «МН» руководитель проекта оспаривания кадастровой стоимости компании «Атлант Оценка» Роман Погодаев. - В квартиры никто не заглядывает, их особенности не учитывает, поэтому стоимость квартиры на первом этаже с окнами на глухой забор может быть такой же, как и у квартиры в этом же подъезде, но на седьмом этаже и с балкона которой открывается изумительный вид на парк. Полистайте сайты агентств недвижимости, сравните кадастровую стоимость своей квартиры с рыночной стоимостью аналогичной квартиры в вашем районе, и если эти цены окажутся выше кадастровой стоимости, суетиться не стоит. Если ниже, целесообразнее объединиться с другими собственниками квартир вашего дома и составить групповое заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Тогда траты лягут на всех заявителей поровну. Если только один человек добьется пересмотра кадастровой стоимости, то ему одному и изменят цифры в кадастровой карте - прецедентное право в данном случае не работает».
Елена Хакимова
Фото PHOTOXPRESS
Чем «моложе» дом, тем выше его стоимость по оценкам БТИ, тем выше налог на недвижимость, который до сих пор платил ее владелец. Для таких собственников сумма налога при расчете по-новому может возрасти не слишком резко, а в некоторых случаях почти не изменится.
