Как почти все сельхозземли Подмосковья оказались в руках нескольких компаний?
РУБЛИ И ГЕКТАРЫ
Недавно я понял, что ферма - это мечта всей моей жизни.
Оставалось найти деньги. Причем нужны они были в первую очередь на покупку земли. Если в 300 км от Москвы земля сельхозназначения идет по 15 тыс. руб. за гектар, то в 50-60 км гектар «подрастает» уже минимум до миллиона. Причем 99,9% сельхозземель никогда не были никакими фермами - это земли бывших совхозов и администраций районов (по сути дела, это наши, народные, общие земли), разбазаренные и раскупленные различными компаниями. Цель таких компаний - не пахать и не сеять, а просто ждать принятия закона о крестьянско-фермерских хозяйствах (КФХ) в новой редакции. Тогда, как рассчитывают земельные спекулянты, стоимость «сельхозки» взлетит в десятки раз.
Цена сельхозземель и так растет неплохими темпами - всего два года назад сельхозземли в 50-60 км от Москвы в хорошем месте (рядом с коммуникациями, недалеко от железнодорожной станции) можно было купить по 200-300 тыс. за гектар. Теперь перекупщики просят в 5 раз больше. Да и за эту цену в хорошем месте землю теперь не купишь - перекупщики ее просто придерживают, выжидая, когда закон наконец-то будет принят. Так что же это за волшебный закон такой?
О ВОЛШЕБНОМ ЗАКОНЕ
Арифметика проста как три копейки: в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ) в радиусе тех же 50-60 км от Москвы цена одной сотки составляет 100-150 тыс. Цена сотки сельхозземель даже при нынешних накрученных спекулятивных ценах в 10-15 раз меньше. Основной минус - отсутствие электричества. Однако коммерческая цена подключения 7 кВт (дачная норма) составляет 210 тыс. руб. (по 30 тыс. за 1 кВт).
То есть за 2 млн руб. вы можете купить либо 20 соток в СНТ, либо 200 соток (2 га) сельхозземель, возможно, впритык к тому же самому СНТ. Все больше людей начинают понимать, что 200 соток - намного лучше. Это участок всего лишь примерно 150 на 135 метров.
Почему именно 2 га? Потому что межевать сельхозземли в Московской области меньше
2 га запрещено. Во всех остальных областях РФ минимальная площадь межевания - 1 га. Этой нормой сельхозземли пытались защитить от дачной застройки. Законодатели думали, дачник строиться на двух гектарах не пойдет.
А выяснилось, что московский дачник не просто пойдет - побежит! «На двух гектарах вы можете построить свое родовое имение, собственную конюшню...» - гласит реклама компаний-перекупщиков.
А как же вопрос законности, спросите вы. И правильно спросите. И вот тут выясняется, что, для того чтобы застроить землю непонятно чем, достаточно зарегистрировать КФХ. Придется платить налоги, как индивидуальный предприниматель, но чего не сделаешь ради собственного родового поместья?
Понятно, что сельхозземли в 10 км от Москвы уже давно переведены под ИЖС и застроены поместьями на законном основании.
Однако в 10 км от Москвы строились долларовые миллионеры. Теперь речь идет о том, что «родовое поместье» в 50-60 км от столицы может построить для себя средний класс.
Остается только одна «малюсенькая» проблема - юридическое оформление строений. Если дачники уже выбили себе в суде право строиться и прописываться в СНТ, то у «помещиков» с сельхозземлями такой номер пока не прошел. Но это пока.
Госдума уже проголосовала за федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления возможности строительства на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленных или приобретенных для осуществления (ведения) крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, индивидуального жилого дома)».
Окончательное принятие закона ожидают уже в первой половине этого года.
ИГРА ПО-КРУПНОМУ
После принятия закона и строить коттеджи на сельхозземлях, и прописываться в них можно будет на законном основании. Сейчас по закону строить можно только здания, необходимые для производства сельхозпродукции, - коровники, сараи и так далее. И хотя строительство коттеджей под видом сараев и коровников идет полным ходом, страх и неопределенность у застройщиков остаются - а ну как придут и снесут? Подобных прецедентов на сельхозземлях пока не было, уверяют в конторах по перепродаже земель. Так что стройтесь спокойно. Но кто знает?..
С принятием нового закона подобные страхи отпадут. И для сельхозземель начнется новая эра - ни совхозов, ни фермеров в Московской области просто не останется. Какой смысл корячиться, если при таких ценах на сельхозземли в Подмосковье проще эту землю просто продать под «родовые усадьбы», а на вырученные деньги купить в Москве квартиру и ее сдавать - доход получится тот же, зато никаких рисков: ни африканской чумы свиней, ни подорожания кормов! Сиди, ничего не делай!
Авторы законопроекта уверяют, что ничего подобного не произойдет, ведь обязанность зарегистрироваться в качестве фермера у «родового помещика» останется. А вот тут с законодательством все вообще «прекрасно» - фермерским хозяйством может зарегистрироваться вообще кто угодно, если занимается производством сельхозпродукции.
То есть вырастил у себя в «родовом поместье» ведро яблок - вот тебе растениеводство. Родил тебе алабай двух щенков - это уже животноводство в чистом виде, разведение собак, которые необходимы в сельском хозяйстве.
Так что же с моей будущей фермой, спросите вы. А ничего, отвечу я вам. Межевать даже по 2 га по миллиону за каждый гектар сейчас мало кто хочет из компаний-перекупщиков - в преддверии принятия закона игра идет по-крупному.
- Берите 118 га оптом. Нужен участочек поменьше? Вот у нас еще есть 73 га... - отвечают мне в конторах, которые успели прикупить себе сотни тысяч га в Подмосковье.
И вот парадокс! Значительная часть земли была дельцами получена или выкуплена за две копейки у администраций районов. Есть у администраций такое право - выдавать гражданам земли под создание КФХ. Вот, например, одно из объявлений о продаже земель сельхозназначения:
«Продаются земельные активы под сельскохозяйственное производство в Московской и Калужской областях... На расстоянии от 14 до 130 км от Москвы.
Площади от 1 га до 800 га. Цена от 1500 рублей за сотку. Все активы в собственности. Поэтому есть возможность обсуждать окончательную стоимость участка, давать хорошие скидки, предоставлять возможность рассрочки, кредитования.
На каждый земельный актив есть право собственности и кадастровый паспорт. Это не агентство, не посредник. Земли выделены муниципальными администрациями для продажи. Оформление в собственность, межевание участка, вынос границ земельного участка - бесплатно. 100% гарантия юридической чистоты сделки».
Я звоню в администрацию Раменского района - дайте и мне землицы немного на халяву, говорю я, хочу стать фермером.
- Какие земли?! - возмущенно кричит на меня в трубку сотрудница администрации. - У нашего района нет никаких сельхозземель! А если и есть, то мы их даем под создание КФХ исключительно многодетным!
Вот очередная контора выставляет на продажу 50 тыс. га сельхозземель. Это наверняка многодетные, догадываюсь я. Все сотрудники компании - все многодетные как один.
Вот только разводить свиней или коров на своих полученных от администраций гектарах эти «многодетные» не спешат - кое-кто переводит пашни в категорию земель для дачной и коттеджной застройки. Изменение статуса земли предлагает куча юридических контор всего лишь по 300 тыс. за гектар. Но рынок «дачки» уже переполнен.
Рынок «родовых поместий» далеко пойдет.
Алексей Никитин
Карикатура А. Хорошевский
