Покупка жилья - для россиян вопрос самый острый. Обзавестись недвижимостью можно, если принять участие в долевом строительстве дома. Проще говоря, стать дольщиком. Сегодня это слово у многих справедливо вызывает страх, ведь современная Россия знает немало примеров того, как недобросовестные застройщики кидали дольщиков, оставляя их и без денег, и без квартир. Сегодня «МН» вместе с юристом компании «Абонент Консалт» Владимиром Скоковым развеивают некоторые мифы 214-ФЗ, который в 2004 году позволил гражданам участвовать в долевом строительстве. Этот закон до сих пор является основным, когда речь заходит о покупке квартиры, цена которой может быть ниже за счет возможности ее приобретения «на этапе котлована».
МИФ № 1.Я купил квартиру, подписав договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
К сожалению, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» прочитали в лучшем случае застройщики и юристы, занимающиеся вопросами недвижимости. Дольщики в большинстве своем знают лишь указание на рекламных брошюрах «214-ФЗ». А видя эти пять знаков, думают, что защищены от любых неприятностей. Это не так. Фразой «купите квартиру по ДДУ» в свои сети обычно заманивают риелторы и продавцы в офисах продаж застройщиков. Но ДДУ - это, по сути, инструмент инвестирования, но никак не способ купли-продажи жилья. Подписывая договор долевого участия в строительстве, человек вкладывает деньги в инвестиционный проект, который, возможно, но не факт, даст возврат вложений и добавленную прибыль в виде разницы стоимости квартиры на этапе строительства и завершенной новостройки. Очевидно, что любые инвестиции помимо прибыли сулят и риски. Дольщик рискует своими деньгами, а иногда и заемными, взятыми в ипотеку. Самый очевидный риск - дом никогда не будет достроен, застройщик обанкротится, а нового застройщика найти не удастся.
МИФ № 2. Раз дом еще не построен, любой договор является ДДУ.
Договор долевого участия в строительстве должен отвечать признакам, указанным в законе о ДДУ. Более того, привлекая деньги на строительство многоквартирных домов, застройщик обязан застраховать свою ответственность. Довольно часто можно встретить предварительные договоры купли-продажи, инвестиционные контракты, расписки, вексели и прочие бумаги, которые никакого отношения к ДДУ не имеют. Нечистые на руку застройщики прибегают к подобным уловкам, чтобы потом извлечь из этого выгоду. Хотя формально сами по себе предварительные договоры купли-продажи не противоречат закону, а значит, не являются формой мошенничества, по факту все эти околодэдэушные схемы нужны лишь для того, чтобы с наименьшими потерями одурачить инвесторов.
МИФ № 3. Подписывая договор в офисе застройщика, я имею дело с его фирмой, даже если речь идет об уступке права по ДДУ.
Порой можно встретить схему привлечения денег на строительство через так называемую уступку права (или цессию). Схема предполагает, что застройщик подписывает ДДУ с какой-нибудь компанией (чаще всего имеющей офшорные корни), а уже компания уступает дольщику свои права, приобретенные по договору с застройщиком. Получается следующая цепочка: застройщик - прослойка - дольщик. Юридически такая схема не запрещена. Но подвох заключается в следующем: компания-прослойка заплатила застройщику меньше денег за будущую квартиру, чем заплатил ей дольщик. Это значит, что у застройщика, скорее всего, не хватит денег на завершение строительства. Когда имеющиеся средства закончатся, застройщик обанкротится. Такая схема позволяет застройщикам упрощенным путем вывести деньги из проекта, так как фирма-прослойка может распоряжаться деньгами как хочет, поскольку не является застройщиком. Кстати, по практике такие схемы не признаются правоохранительными органами как мошенничество и возбудить уголовное дело по такой схеме практически нереально.
МИФ № 4. Главное, получить квартиру.
Когда у застройщика начинаются проблемы со сроками строительства, дольщики начинают массово признавать право собственности через суд. Кстати, о проблемах застройщика. Финансирование строительства многоквартирного дома происходит поэтапно. Вложились вы с товарищем в проект - на фундамент хватит, вложились следующие люди - первый этаж готов и т.д. Естественно, когда в стране экономический кризис, привлечь нужное количество средств на строительство всего дома почти невозможно. Застройщики кредитуются в банках, которые в кризис не слишком дружелюбно настроены к должникам. Соответственно риск заморозки стройки и банкротства застройщика сегодня как никогда высок. Отношение дольщиков к ДДУ как к покупке жилья заставляет их идти до конца и требовать от застройщика именно передачи квартиры. На деле же подобные требования не могут кардинально изменить ситуацию, так как на одних требованиях дом не построишь. Выходит, после банкротства остаются сотни дольщиков с решениями судов о признании права собственности на «квартиры», состоящие в лучшем случае из груды строительных материалов. Вывод: если у застройщика появляются подозрительные симптомы, как можно скорее продавайте права требования по ДДУ новому дольщику по самой уступке права. Да, придется потерять в цене, но это лучше, чем вообще остаться ни с чем. Не нужно пытаться расторгнуть ДДУ через суд с требованием возврата денег - у застройщика их уже нет. Более того, таким образом вы лишь приближаете момент его банкротства.
Подготовила Елена Хакимова
Фото ТАСС/М. Метцель
- В ТЕМУ
В июле 2015 года вступил в силу Федеральный закон № 236-ФЗ с обновленными требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика. Как это отразится на покупателях и стоимости квартир?
Чтобы застройщик мог привлечь деньги на завершение строительства дома и не обанкротиться, ему нужно поднимать продажи. При высоких ценах этого не сделать. Люди просто не придут за квартирами. Июльские поправки уже заставили строителей увеличить себестоимость строительства, отказавшись от части прибыли и сократив планы строительства ради того, чтобы сохранить относительно приемлемые цены на квартиры для дольщиков. Цена на новостройку должна вписываться в условия рынка, какие бы законы ни принимались наверху.
Ходят разговоры о том, что с 2020 года долевое строительство вообще отменят. Если это случится, чего ждать рядовому потребителю?
Если подобная инициатива действительно перерастет в отмену долевого участия в строительстве, то мы неизбежно столкнемся с двумя вещами. Во-первых, строительный рынок покинет целый сегмент застройщиков средней руки, привлекающих значительные средства по закону №214-ФЗ. Во-вторых, стоимость жилья в новостройках значительно вырастет, поскольку оставшимся в отрасли игрокам придется финансировать строительство из собственных оборотных средств либо привлекать кредиты, ставки по которым невероятно высоки уже сейчас.
